L’investissement immobilier en France est une solution très demandée par les expatriés.
Un grand de nombre de Français expatriés souhaite se garder la possibilité de revenir un jour en France, ou s’assurer un complément de revenus fonciers.
Cependant, l’inconvénient majeur est la fiscalité ainsi que la gestion à distance qui rognent sur la rentabilité de l’opération.
Aussi, comment faire pour investir avec sérénité dans de l’immobilier français sans pour autant sacrifier quasiment la moitié de ses revenus en impôt ?
L’immobilier locatif loué nu rentre dans la catégorie d’impôt des revenus fonciers, qui sont taxés en France.
En qualité d’expatrié ou de résident en Thaïlande, vous êtes assujettis à la CSG et de la CRDS sur les revenus fonciers et leurs éventuelles plus-values immobilières de source française.
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 300€, vous avez la possibilité de choisir d’être dans le micro-foncier et de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers.
Au-delà, ou simplement par choix, vous avez la possibilité d’être imposé au réel. L’avantage majeur est de pouvoir faire un déficit et de ne pas être redevable d’impôt.
A cela s’ajoute l’impôt sur les revenus fonciers :
– 20% entre 1 € et 27 519 € ;
– 30% au-delà de 27 519 €.
Pour éviter cette lourde imposition, il existe plusieurs solutions.
1. Le LMNP (loueur meublé non professionnel)
En réalisant un investissement locatif meublé, vos revenus entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Comme pour les revenus fonciers, vous bénéficiez d’un abattement de 50% si vous avez moins de 70 000 € de revenus locatifs annuels.
Cependant, vous pouvez opter pour le réel et déduire les charges et surtout amortir le bien immobilier et mobilier sur une longue période. Ce qui génère par conséquent, un revenu non soumis à l’impôt sur le revenu.
Veillez à bien tenir votre comptabilité à jour. Pour cela un expert-comptable peut se charger de cette tâche pour un coût annuel qui varie entre 300 et 500 €.
2. La SCPI (société civile de placement immobilier)
Vous faites l’acquisition de parts d’une société qui achète des biens immobiliers.
Généralement, ce sont des bureaux et/ou commerces. L’avantage est que vous diversifiez le risque, puisque pour une seule part (prix moyen : 1 000 €), vous détenez plusieurs biens immobiliers.
Du point de vue fiscal, ce sont des revenus fonciers. Il est possible de sélectionner des SCPI qui visent des acquisitions immobilières en dehors de France. Ainsi, la fiscalité peut-être très avantageuse.
3. La nue-propriété
Vous faites l’acquisition d’un bien immobilier neuf de type résidentiel mais vous n’achetez que la nue-propriété, c’est-à-dire les murs. Vous n’avez aucune charge généralement, ni de gestion, ni de revenus locatifs et donc aucun impôt pendant une durée convenu avec l’usufruitier.
L’usufruitier, quant à lui, perçoit les revenus, paie les impôts, s’occupe de la gestion du bien. Au terme de la convention de démembrement (généralement 15 ans), vous récupérez les biens remis à neufs comme au moment de l’achat et le locataire du bien est relogé ailleurs par l’usufruitier.
Vous faites donc une acquisition d’un bien avec immobilier neuf avec une décote (40% en général). A la fin de la convention (15 ans par exemple), vous récupérez la pleine propriété du bien, remis à neuf par l’usufruitier et sans locataire. Vous avez donc la possibilité de l’utiliser comme un appartement locatif, résidence secondaire ou simplement le vendre.
Exemple :
Le bien immobilier neuf vaut 100 000 €. Vous achetez que la nue-propriété, soit 60 000 €.
Au terme de la convention, 15 ans plus tard, vous récupérez le bien en pleine propriété. Le marché immobilier n’a pas pris de plus-value.
Vous revendez donc le bien immobilier à 100 000 €. D’un point de vue fiscal, vous n’avez donc aucune plus-value.
D’un point de-vue comptable, vous avez fait 40 000 € de plus-value nette imposable. Ce mode d’acquisition est valable aussi pour la SCPI.
Mathieu HACHEMKHANI, conseiller en gestion de patrimoine pour FERLESS CONSEIL.
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