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Thaïlande – France : fiscalité comparée des revenus fonciers

Si vous avez comme projet de réaliser un investissement immobilier et que vous hésitez entre la France et la Thaïlande, il peut être intéressant de comparer la fiscalité des revenus fonciers dans les deux pays.

Si vous avez comme projet de réaliser un investissement immobilier et que vous hésitez entre la France et la Thaïlande, il peut être intéressant de comparer la fiscalité des revenus fonciers dans les deux pays.

La collecte des taxes foncières en vertu de la nouvelle législation commencera le 1er janvier 2020.

En vertu de la nouvelle loi, les particuliers ou les sociétés ayant la propriété et/ou les droits d’utilisation sur les terrains et les immeubles (y compris les unités de copropriété) au 1er Janvier de chaque année devront payer une taxe foncière au mois d’avril de chaque année et selon les taux d’imposition suivants:

Catégorie d’immeubleTaux plafond légal (%)Valeur d’évaluation (THB)Taux applicable (%)
Résidentiel0,30 – 50 millions
> 50 – 75 millions
> 75 – 100 millions
> 100 millions
0,02
0,03
0,05
0,1

Concrètement elle ne concernera que les détenteurs d’un patrimoine assez conséquent, puisqu’une maison construite sur un terrain et constituant la résidence principale bénéficie d’une exemption dans la limite de 50 millions de bahts (environ 1.35 million d’euros).

1.Le lieu de déclaration des revenus fonciers

En ce qui concerne la déclaration de ces revenus il n’a pas d’ambigüité possible : la convention fiscale entre la France et la Thaïlande stipule explicitement que les revenus fonciers doivent être déclarés dans le pays d’origine des revenus.

En d’autres termes que vous soyez résident fiscal en France ou en Thaïlande ne change rien à vos obligations déclaratives : les loyers perçus en France d’un logement situé en France doivent être déclarés en France, et ceux perçus en Thaïlande pour un bien situé en Thaïlande sont imposables en Thaïlande.

2.Le barème d’imposition applicable aux revenus fonciers

En ce qui concerne le barème applicable pour l’imposition de ces revenus, la situation est très différente en France et en Thaïlande, et beaucoup plus complexe en France

2.1 Pour des loyers perçus en Thaïlande

La fiscalité thaïlandaise est neutre en ce qui concerne la résidence fiscale : l’imposition est la même que vous soyez résident fiscal en Thaïlande (plus de 180 jours par an passés en Thaïlande) ou en France.

Les revenus fonciers sont imposés en vertu du barème de l’impôt sur le revenu (PIT) qui est le suivant :

Personal income tax (PIT) rates

Revenus nets (THB)PIT rate (%)
0 to 150,000Exemption
150,001 to 300,0005
300,001 to 500,00010
500,001 to 750,00015
750,001 to 1,000,00020
1,000,001 to 2,000,00025
2,000,001 to 5,000,00030
Over 5,000,00035

Source : KPMG

Prenons donc l’exemple d’un revenu foncier annuel de 370.000 THB par an (environ 10.000 euros).

Le fisc thaïlandais autorise une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers, le revenu taxable est donc de 370.000 * 0,7 = 259.000 THB

Dans ce cas vous aurez à payer 5% sur le montant compris dans la première tranche 150.000 à 300.000, soit 5% de 109.000 THB (259.000 – 150.000), c’est à dire 5450 THB

Au total l’imposition sur les 370.000 THB de revenus (en considérant bien entendu que vous ne percevez pas d’autres revenus imposables en Thaïlande) s’élève donc à 5450 THB, soit un taux moyen d’imposition de 1,4%.

2.2 Pour des loyers perçus en France

Le système français est plus complexe car il applique un barème différent selon que le contribuable est résident en France ou en Thaïlande.

2.2.1 le cas d’un contribuable domicilié en Thaïlande

Si vous percevez des revenus fonciers en France mais que vous êtes non-résident fiscal puisque domicilié en Thaïlande, la fiscalité est très différente de celle applicable à un résident fiscal en France.

Taux minimum de 30%

Dans ce cas tous les revenus fonciers sont d’abord soumis à un taux minimum d’imposition de 20% (porté à 30% à partir de l’année prochaine), sans aucun abattement ni progressivité.

C’est donc une taxation très désavantageuse pour les petits revenus qui sont d’emblée taxés à un taux élevé, dès le premier euro.

Taxation supplémentaire de 17,2% aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS etc…)

A ceci vient s’ajouter pour les résidents fiscaux en Thaïlande les prélèvements sociaux.

Ils ont supprimés cette année après une longue bataille juridique devant la justice européenne pour les expatriés dans les pays de l’Union Européenne (et la Suisse), mais pas pour les autres expatriés.

Le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 % (CSG de 9,9 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement social de 4,5 %, contribution additionnelle de 0,3 % et prélèvement de solidarité de 2 %).

Au total l’imposition forfaitaire minimale des revenus fonciers de source française pour un non-résident est de 47,2%.

Dans ces conditions et compte tenu des travaux d’entretien, des autres impôts fonciers, et du coût toujours plus élevé des charges, la rentabilité d’un placement foncier risque d’être proche de zéro, voir négative si vous êtes soumis également à l’IFI.

Si on reconsidère l’exemple d’un revenu de 10.000 euros annuel, l’impôt à payer sera donc de 4720 euros, à comparer avec les 5450 bahts (environ 150 euros) d’imposition en Thaïlande pour un revenu équivalent.

La pression fiscale sur les revenus fonciers est donc 30 fois plus élevée en France qu’en Thaïlande pour un non-résident.

2.2.2 le cas d’un contribuable domicilié en France

Si vous êtes domicilié en France, vos revenus fonciers sont imposables normalement dans le cadre du barème de l’impôt progressif sur le revenu.

Voici le barème 2019 de l’impôt sur le revenu 2018 :

  • Jusqu’à 9 964 : 0% ;
  • de 9 964 à 27 519 : 14,00% ;
  • de 27 519 à 73 779 : 30,00% ;
  • de 73 779 à 156 244 : 41,00% ;
  • au-delà de 156 244 : 45%.

Conclusion : compte tenu de la fiscalité très défavorable des revenus fonciers pour les non-résidents, un placement immobilier en Thaïlande sera beaucoup plus facile à rentabiliser si vous êtes résidents fiscal en Thaïlande.

Sauf à s’orienter vers des solutions alternatives en France (comme la location meublée qui relève d’une autre fiscalité, plus proche de celle d’une entreprise), un placement immobilier dont les revenus sont taxés à près de 50% (47,2%) n’offre pas beaucoup de perspectives attrayantes pour un expatrié en Thaïlande.

Reste cependant la perspective d’une plus-value, toujours possible, mais pas garantie, et qui sera elle aussi lourdement taxée en France, et pas en Thaïlande.

La même réflexion s’applique pour la succession, alors que le gouvernement français envisage déjà d’alourdir les taux actuels (qui sont déjà les plus élevés du monde en dehors des pays communistes) et de supprimer ou de diminuer les abattements.

Olivier Languepin

Par Olivier Languepin

Journaliste basé à Bangkok depuis 2006. Rédacteur en chef de thailande-fr.com.

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