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Achat d’une maison en Thaïlande: qui possède quoi ?

Si vous avez décidé d’investir dans une maison ou une villa en Thaïlande, vous devez savoir que les conditions sont très différentes du contexte juridique en France où les règles sont relativement simples à comprendre.

Si vous avez décidé d’investir dans une maison ou une villa en Thaïlande, vous devez savoir que les conditions sont très différentes du contexte juridique en France où les règles de propriété sont relativement simples à comprendre.

La Thaïlande par exemple est coutumière avec la pratique du leasehold (location de longue durée) très répandue dans les pays de droit anglo-saxon, et quasiment inconnue en France.

La principale difficulté qui se présente en Thaïlande vient du fait que les étrangers ne peuvent pas être propriétaire d’un terrain, d’où la pratique du leasehold qui consiste à construire sur un terrain loué pour une longue durée (durée maximale de 30 ans en Thaïlande).

La seule solution pour acheter en pleine propriété en Thaïlande (freehold) est donc d’acheter un appartement en copropriété, ou condominium.

Vous devez donc savoir que à de très rares exceptions près, les étrangers ne peuvent posséder des terres en Thaïlande.

Il fallait acheter avant le 27 février 1970

Il existe bien l’article 86 du Code foncier permet aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande, mais à condition qu’il y existe un traité le permettant signé entre deux pays. Aucun traité en vigueur actuellement ne le permet…

Il y avait des traités permettant aux citoyens de 16 pays de posséder des terres en Thaïlande, (les États-Unis, l’Angleterre, la Suisse, l’Allemagne, le Danemark, la Norvège, les Pays-Bas, la France, l’Inde, la Belgique, la Suède, l’Italie, le Japon, la Birmanie, le Portugal et le Pakistan) mais ils ont tous pris fin le 27 février 1970.

Depuis lors, la Thaïlande n’a pas conclu de traité qui permet aux étrangers de posséder des terres.

La seule solution pour acheter en pleine propriété en Thaïlande (freehold) est d’acheter un appartement en copropriété, ou condominium.

L’exclusion vaut aussi pour les citoyens américains, qui bénéficient pourtant de nombreux avantages (comme la possibilité de créer une entreprise étrangère en étant actionnaire à 100 % ) en raison du traité d’amitié entre les États-Unis et la Thaïlande.

Mais la propriété foncière est une exception au traité et, en dépit de la relation spéciale de longue date entre les États-Unis et la Thaïlande, les citoyens américains, comme tous les autres étrangers ne peuvent pas posséder des terres en Thaïlande.

La solution: le bail de 30 ans

Prenons un exemple : vous avez décidé d’acheter une villa de deux-pièces dans une station balnéaire qui vous paraît être un bon investissement, soit pour y vivre vous-même pendant votre retraite, soit pour la louer et en tirer un revenu.

Il s’agit d’un lotissement fermé, avec de nombreux équipements, comme une piscine et un court de tennis. Plusieurs autres étrangers y vivent déjà et l’endroit a l’air bien entretenu.

Donc vous savez pertinemment que vous ne serez pas propriétaire du terrain car ce n’est pas possible, mais le développeur vous présente un ensemble de documents, en expliquant que vous achetez en même temps que la maison un bail de 30 ans sur un terrain  sur lequel il va construire une maison pour vous.

Petite précision concernant la durée du bail (leasehold en anglais) car de nombreux développeurs n’hésitent pas à promettre des baux de 60, ou même encore 90 ans, en présentant le renouvellement comme acquis, voire garanti par les documents que vous signez.

En réalité la seule durée légale qu’il est possible d’enregistrer pour un bail en Thaïlande est de 30 ans.

Au-delà de cette durée le propriétaire peut décider, ou non, de renouveler le bail,  quelle que soit la durée qui figure sur votre contrat.

L’article 540 du Code civil et commercial thaïlandais prévoit que la durée du bail ne peut excéder 30 ans, et si c’est le cas, la période doit être réduite automatiquement à 30 ans.

L’article 538 du même code prévoit aussi,  que tout bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Department. Si ce n’est pas le cas, il n’est pas opposable au-delà de trois ans.

Vous signez tous les papiers. Il le fait aussi. Vous lui donnez une partie de l’argent et il commence à construire votre villa.

En apparence tout semble parfaitement clair mais vous avez oublié une étape importante : le passage par le Land Department

Bien avant de verser quoique ce soit concernant la construction de votre villa, quelqu’un doit aller au Land Department (un Thaï nécessairement car tous les documents du Land Department sont uniquement en Thaï)  en votre nom et s’assurer que le vendeur a bien enregistré le bail de 30 ans à votre nom, et et qu’il possède la capacité juridique pour le faire.

Si le bail n’est pas enregistré au Land Office, la durée légale par défaut est de 3 ans. Vous avez remarqué, il manque un zéro….

Cela signifie que le bail que vous obtenez d’un développeur doit être enregistré au Land Office, ou vous aurez seulement un bail de trois ans, en dépit du fait qu’il est écrit 30 ans sur les papiers que vous signez.

Taxes relatives à l’enregistrement du bail sur le terrain

Les frais pour l’enregistrement d’un bail en Thaïlande (quelle qu’en soit la durée, tout bail de plus de 3 ans se devant d’être enregistré au cadastre) sont de 1.1% de la valeur déclarée dans le contrat de bail.

Dans le cas de reventes, faisant l’objet de l’annulation d’un bail en cours et de l’enregistrement d’un nouveau bail de 30 ans, il y a également un impact fiscal sur le propriétaire du terrain (par exemple, si le propriétaire du terrain annule 25 années restantes, et enregistre un nouveau bail de 30 ans, il est fiscalisé sur le montant locatif de 5 années supplémentaires).

Cet impact fiscal est à la charge de l’acheteur et du vendeur de la construction. Les taux d’impositions varient selon qu’on parle d’une personne physique ou d’une société, mais cela représente généralement des sommes limitées (quelques centaines d’euros) lorsque les contrats ont été fait de manière à minimiser la valeur déclarée du bail, en valorisant au maximum la valeur de la construction.