Une des caractéristiques les plus déroutantes du marché immobilier à Bangkok pour les acheteurs occidentaux, réside dans le fait que les prix des immeubles anciens n’évoluent pas du tout au même rythme que dans le neuf.
Dans la plupart des cas sur les marchés immobiliers dans les pays occidentaux développés, il est possible d’évaluer une propriété immobilière en utilisant un prix moyen au mètre carré en fonction de son quartier et de sa situation.
Mais ce n’est clairement pas le cas à Bangkok.
Des écarts de prix considérables
A Bangkok tout est différent : un acheteur qui cherche un appartement pourra constater des différences de prix très importantes au mètre carré, non seulement entre le neuf et l’ancien, mais aussi entre chaque immeuble dans un même soi.
Dans le quartier de Sukhumvit par exemple, à quelques centaines de mètres de distance, un appartement dans un immeuble ancien peut être vendu à 60.000 baht le m2, tandis qu’un lot vendu neuf ou sur plan peut facilement atteindre les 200.000 baht.
Difficulté supplémentaire pour se faire un avis précis du marché : contrairement à la France, les prix de ventes réels de l’immobilier ne sont pas des données publiquement disponibles en Thaïlande, même si cette information est recueillie par le cadastre thaïlandais (Land Department) lorsque le transfert de propriété a lieu.
Les données utilisées dans la plupart des études et articles sont donc celles communiquées par les agences à partir des prix demandés par les vendeurs, qui ne reflètent pas toujours les vrais prix du marché.
Pourquoi des écarts si importants ?
Tout d’abord lorsqu’on parle de “l’ancien” à Bangkok, on ne parle pas de la même chose que à Paris, Londres ou Madrid. Il ne s’agit pas d’immeubles en pierre de taille construits au début du 20e siècle.
La première loi autorisant les immeubles en copropriété en Thaïlande a été promulguée en 1979 (BE 2522) sous le nom de “Condominium Act” (qui sera modifiée plusieurs fois depuis, dont la dernière fois en 2008).
Le premièr condominium à être construit à Bangkok a été le “Siam Penthouse” sur Sukhumvit Soi 8 en 1981. Il s’ensuivra une vague de construction soutenue, jusqu’à la crise financière asiatique en 1997 qui mettra un terme brutal à la vague de spéculation immobilière à Bangkok.
Plus de 29 000 unités en copropriété ont été achevés dans le centre de Bangkok pendant cette période. Beaucoup ont été construites par des développeurs inexpérimentés, achetés par des acheteurs inexpérimentés, principalement pour des raisons spéculatives.
Des défauts de conception
De nombreux immeubles construits à cette époque ne sont pas bien conçus, tant en termes de planification des surfaces, que d’architecture et de respect de normes de construction.
Ils ont tendance à assez mal vieillir, une tendance qui peut être aggravée par un management peu réactif, ou les désaccords entre copropriétaires pour engager les travaux d’entretien nécessaires.
Certains défauts de cette époque sont quasiment impossible à corriger comme le fait d’avoir un hall d’entrée situé dans un parking au rez-de-chaussée par exemple. La rénovation de ces bâtiments est souvent compliquée, et parfois trop coûteuse pour être efficacement entreprise.
C’est souvent la présence de ces défauts qui expliquent que les prix dans l’ancien ne progresse pas du tout au même rythme que dans le neuf à Bangkok.
Les prix dans l’ancien peuvent ils augmenter ?
Cependant Il existe un certain nombre de facteurs qui pourraient combler l’écart de prix entre les bâtiments neufs et anciens, comme la rareté des terres dans le centre ville, ou la hausse de loyers à Bangkok pour les grandes unités dans le centre.
Plus de 95% des locataires qui louent des propriétés résidentielles à Bangkok avec des loyers de plus de 20.000 THB par mois sont des expatriés. La plupart des expatriés qui viennent travailler en Thaïlande préfèrent louer plutôt que d’acheter une propriété.
Or le nombre ce ces expatriés (avec Work Permit) ne cesse d’augmenter et il sont souvent à la recherche d’un logement dans le centre ville avec des surfaces importantes (selon l’agence CBRE, 73% des contrats d’expatriés sont pour des deux chambres ou plus) que l’on trouve plus facilement dans l’ancien que dans le neuf.
Toujours selon l’agence CBRE, les prix dans l’ancien sont susceptibles d’augmenter au cas par cas, lorsque les immeubles construit dans les années 90 sont correctement entretenus et ont réalisé des travaux de rénovation importants des parties communes.
Quelques exemples
Dans un des endroits les plus fréquentés de Bangkok comme Sukhumvit Soi 24, le plus grand immeuble ancien est le Président Park (351 unités), qui a été achevé en 1994 : aujourd’hui ces quatre tours ont un prix demandé à la vente de 60.000 THB par mètre carré.
Le projet le plus récent dans la même rue est le Parc 24, lancé au quatrième trimestre 2013, où le prix de vente moyen actuel est de THB 210 000 par mètre carré.
Les écarts de prix de 1 à 3, sont donc fréquents dans les immeubles de condominums à Bangkok. Mais la situation diffère quasiment d’un immeuble à l’autre. Si les prix de certains immeubles construits dans les années 90 sont restés quasiment stables, ceux des immeubles de qualité construit à partir de 2004, ont augmenté rapidement.
Les prix à Athenee Résidence sur la rue Witthayu , ou Wireless Road (achevé en 2008) et Parc Chidlom sur la rue Chitlom (achevé en 2007) ont dans de nombreux cas doublé à plus de 200.000 THB par mètre carré par rapport au prix de lancement moyen d’environ 100 000 THB par mètre carré en 2004.
