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Immobilier Bangkok : un bilan contrasté sur 30 ans

La Loi sur les condominiums est entrée en vigueur en 1979 et, au cours des premières années, il n’y a eu qu’un développement limité.

Thai Property Group

L’évolution du marché de l’immobilier à Bangkok au cours des 30 années depuis que CBRE a établi son premier bureau dans la capitale, selon Aliwassa Pathnadabutr, directeur général de CBRE Thaïlande.

En 1988, il était possible d’acheter un condominium en copropriété au centre-ville de Bangkok pour environ 20 000 à 25 000 bahts par mètre carré, mais les acheteurs obtenaient alors une surface brute de béton avec une salle de bains très basique.

Il n’y avait aucune finition sur les murs, le plancher ou le plafond, aucune cuisine équipée, pas de climatisation ni d’éclairage ou prises électriques fournies par le promoteur.

Aujourd’hui, la plupart des condominiums sont vendus entièrement équipés, y compris la climatisation et les cuisines équipées, et les nouveaux propriétaires ont juste besoin d’acheter des meubles.

«Lorsque j’ai rejoint l’entreprise Richard Ellis en 1988, il n’y avait qu’environ 2 600 unités de condominiums achevées au centre-ville de Bangkok : maintenant il y en a plus de 140 000 et environ 630 000 dans toute la ville», a déclaré Mme Pathnadabutr au Bangkok Post

Les prix des nouveaux bâtiments ont augmenté de plus de 1000%, et de nombreux nouveaux logements en copropriété se vendent maintenant à plus de 300 000 bahts par mètre carré dans les emplacements du centre ville.

À la fin des années 1980, le projet de condominiums le plus cher était celui de Somkid Gardens, derrière le grand magasin Central Chidlom, où l’on pouvait  acheter une unité sur plan pour environ 35 000 bahts par mètre carré, selon Mme Pathnadabutr.

Aujourd’hui, le projet de condominiums le plus cher de Bangkok est le 98 Wireless, où le promoteur, Sansiri Plc, affirme avoir vendu une unité pour plus de 700 000 baht par mètre carré.

La Loi sur les condominiums permettant la vente d’immeuble en copropriété en pleine propriété est entrée en vigueur en 1979 et, au cours des premières années, il n’y a eu qu’un développement limité.

Les années 90 : spéculation et bulle immobilière

La fin des années 1980 et le début des années 1990 ont été les années «Asian Tiger» de la Thaïlande où plus de 90 000 unités de condos ont été construites à Bangkok.

Le marché était hautement spéculatif avec des gens qui négociaient des contrats hors plan comme s’ils achetaient des actions, avec peu de réflexion sur la conception, les spécifications ou le marché cible des utilisateurs finaux.

 

Le résultat a été que certains des développements de cette période étaient de très mauvaise qualité. La bulle spéculative a commencé à se refroidir en 1994 et a finalement éclaté en 1997 avec la crise financière asiatique. Le marché s’est alors arrêté avec des projets à moitié construits et aucune vente : ce sont les fameux « immeubles fantômes » qui ont longtemps hanté le paysage urbain de Bangkok.

Sathorn Unique, ghost building Bangkok. Photo : Flavien Cuzin

Les prix n’ont pas baissé immédiatement, car le processus de saisie était très inefficace, et ce n’est qu’au début des années 2000 que les stocks invendus ont été liquidés et que les projets inachevés ont commencé à être achevés. Les premiers nouveaux lancements n’ont eu lieu qu’en 2003.

« Depuis lors, il y a eu une forte augmentation de la demande, en particulier dans les quartiers centraux, car les jeunes quittent maintenant la maison avant le mariage et peuvent se permettre d’acheter leur propre logement », a déclaré Mme Aliwassa.

Un changement social favorable au marché du condominium

« C’est ce changement social et l’augmentation du revenu disponible qui ont alimenté le marché des copropriétés du centre ville, qui compte principalement une chambre à coucher. »

Les riches Thaïlandais ont également commencé à favoriser la vie en copropriété, d’autant plus que Bangkok est devenue une ville plus centrée géographiquement avec les meilleurs bureaux, centres commerciaux, restaurants et hôpitaux du centre-ville.

Le système de transport en commun a ancré le centre-ville, qui est désormais défini de façon beaucoup plus claire, et les lotissements ont été regroupés autour de stations de transport en commun dans les régions du centre, du centre-ville et de la banlieue.

Dans l’ensemble, le marché des copropriétés à Bangkok a connu 15 années de croissance avec seulement un bref ralentissement pendant la crise financière mondiale de 2008.

Le marché de Bangkok a encore une caractéristique qui le rend différent de beaucoup d’autres marchés immobiliers dans le monde et c’est le niveau relativement bas des ventes secondaires.

La plupart des acheteurs thaïlandais préfèrent encore les nouvelles propriétés achetées en l’état ou à l’achèvement. Il y a des acheteurs spéculatifs qui achètent dans l’intention de revendre avant que la construction ne soit terminée, mais il y a un niveau relativement faible de reventes après l’achèvement.

L’écart de prix entre les copropriétés neuves et anciennes est en augmentation et seuls quelques bâtiments de plus de cinq ans ont des prix proches de ceux des nouveaux projets dans le même endroit, selon CBRE.

«J’ai constaté une nette amélioration de la conception, des spécifications et de la qualité de construction au cours des 30 dernières années, les développeurs se concentrant clairement sur les besoins des utilisateurs finaux», a déclaré Mme Pathnadabutr. «À l’avenir, le marché fluctuera en fonction de l’économie et nous verrons peut-être un intérêt plus actif pour les immeubles plus anciens, car les acheteurs commencent à voir la valeur de la rénovation, mais il y aura toujours de la demande pour de nouveaux projets.

Source : Bangkok Post

Redaction Bangkok

Par Redaction Bangkok

La rédaction de thailande-fr est installée à Bangkok depuis 2007, avec un rédacteur en chef, des pigistes, et des stagiaires d'écoles de journalisme et de communication.

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