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Immobilier Thaïlande : 10 erreurs à ne pas faire

Vouloir à tout prix acheter un terrain en Thaïlande, ne pas faire la différence entre leasehold et freehold, entre un condominium et un appartement, ne pas prendre en compte le risque de change, ne regarder que la rentabilité garantie par le promoteur etc….

Thai Property Group

La Thaïlande fait toujours rêver les investisseurs, et à juste titre :  le placement immobilier à Bangkok figurait en 2015 parmi les 10 meilleures performances mondiales de rentabilité sur les cinq dernières années.

Selon le rapport annuel publié par Knight Frank, “The Wealth Report 2015“, Bangkok, avec une hausse de 75%, dépasse largement les marchés où les prix étaient déjà élevés en 2009, comme Tokyo, Paris Hong Kong ou Los Angeles.

La Thaïlande est un pays très agréable où il fait bon résider, mais il ne faut pas y aller en conquérant sans prendre un certain nombre de précautions élémentaires.

Attention cependant à ne pas vous précipiter et ignorer quelques spécificités du marché thaïlandais de l’immobilier. En voici quelques unes dont il faudra tenir compte pour ne pas faire d’erreur avant d’investir en Thaïlande.

Se précipiter sur la bonne occase

Le directeur du cadastre de Phuket : suicidé pendant sa garde à vue
Le directeur du cadastre de Phuket : suicidé pendant sa garde à vue

La Thaïlande n’est pas la France : le marché immobilier est beaucoup moins encadré par la loi et les règlements. On y trouve de très bonnes réalisations, des moins bonnes, et de vraies arnaques.

Sachez que si vous tirez un mauvais numéro, vous n’avez quasiment aucune chance de récupérer votre dépôt de garantie de 10%.

La qualité des réalisations et des matériaux utilisés varient énormément d’un projet à l’autre.

Le respect de normes de construction n’est pas toujours contrôlé : bref vous êtes beaucoup moins assisté et en sécurité qu’en France.

Un coin de paradis qui se termine en enfer

Des images virtuelles de villas de rêve avec piscine à débordement ou vue imprenable sur la mer d’Andaman. « Meilleurs potentiels d’investissement », « meilleure plus-value pour les années à venir », promettait Patrice Sarda à tous ceux « qui viennent ici pour acheter un coin de paradis ».

Mis en examen et écroué en Dordogne, le promoteur français encaissait les acomptes de Français en Thaïlande aspirant à une retraite sous le soleil. Aucune maison n’a été livrée.

La retraite dorée à Phuket, Gérard et son épouse en rêvaient aussi. « On voulait se la couler douce ici… c’est raté », confie ce jeune retraité, qui a payé cash en février 2015 la villa de 250 000 euros qu’il devrait occuper depuis un an. « On a investi nos économies, on voulait profiter de la vie », confiait t-il dans un article du Parisien sur la même affaire.

Attention : il n’y a pas de notaires en Thaïlande

C’est donc à vous de vous assurer que tous les documents sont en règle et originaux : vous aurez rendez vous directement au Land Department (équivalent du cadastre) avec le vendeur pour enregistrer votre titre de propriété.

Un minimum de vérification est nécessaire, ne serait ce que pour vos assurer que le vendeur est bien le véritable propriétaire du bien cédé.

Tout faire tout seul sans se faire assister par un professionnel

propertythai
Tout est écrit en Thaï (y compris votre nom sur le titre de propriété, transcrit en thaï de manière phonétique)

En théorie ce n’est pas impossible si vous passez par une promoteur avec une solide réputation, et si vous avez au minimum des connaissances basiques (parlé et écrit) de la langue thaï (y compris les chiffres).

Mais il faut savoir que pour la transaction, tout est écrit en Thaï (y compris votre nom sur le titre de propriété, transcrit en thaï de manière phonétique) donc si vous ne lisez pas parfaitement le Thaï, vous avez intérêt à vous faire assister d’un professionnel (avocat ou agence immobilière).

Ensuite Bangkok n’est pas la Thaïlande : chaque marché local comporte ses caractéristiques qu’il faut étudier précisément avant de prendre une décision.

Ne pas se poser la question du taux de change

Le logement que vous achetez en Thaïlande sera forcement payé dans la devise locale à partir d’un compte thaïlandais en baht. Mais les fonds nécessaires doivent forcément provenir d’un compte hors de Thaïlande, donc probablement en euros ou en dollars.

Au moment de l’enregistrement de votre titre de propriété vous devrez produire le ou les Foreign Exchange Transaction Form (“FETF”) émis par votre banque en Thaïlande qui prouvent que le montant correspondant à l’achat de votre appartement a bien été transféré de l’étranger.

Chaque transfert doit être d’au minimum 20.000 USD (ou l’équivalent dans une autre devise) pour être pris en compte par la banque. C’est donc à vous de transférer les fonds progressivement en THB pour éviter les mauvaises surprises au moment du paiement.

Mais entre la signature du contrat de vente et le règlement total des sommes et l’enregistrement il peut s’écouler facilement 6 mois, c’est à vous de prévoir le risque de change.

En effet si vous achetez un logement pour 10 millions de baht, et le cours du baht en euros au moment de la signature est de 40 baht un euro, votre budget est de 250.000 euros.

Mais si entre la signature et le paiement le cours passe à 36 baht (une fluctuation qui n’est pas rare), votre budget passe à …. 278.000 euros.

C’est donc à vous de transférer les fonds progressivement en THB pour éviter les mauvaises surprises au moment du paiement.

Quel type de propriété : leasehold ou freehold ?

C’est une particularité inspirée du droit anglo saxon qui n’existe pas en France : il est possible d’acheter en “freehold” qui correspond à une pleine propriété, ou en “leasehold” c’est à dire pour une longue durée fixée à l’avance (en général 30 ans en Thaïlande).

Dans la plupart des cas l’achat d’un appartement se fera en freehold, mais il y a des exceptions dans certains quartiers de Bangkok.

Maison, appartement ou condominium ?

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Pour acheter en pleine propriété il faut vous orienter vers un condominium (terme qui correspond à un appartement en copropriété en France).

Si vous achetez une maison en Thaïlande, vous ne serez pas propriétaire du terrain qui est toujours en “leasehold” pour une durée initiale de 30 ans. Vous pouvez tenter de contourner la loi en créant à de manière artificielle (c’est à dire avec des associés thaïs fictifs qui détiennent 51% des parts) une société thaïlandaise qui sera propriétaire du terrain pour vous le louer.

Mais ce genre de montage peut facilement se retourner contre vous, et surtout compliquer les choses au moment de la revente.

Vous pouvez aussi construire sur un terrain qui appartient à votre femme, ou mari, thaï… mais en cas de divorce les choses risquent de devenir compliquées, et tournent rarement à l’avantage du farang que vous êtes.

Pour acheter en pleine propriété il faut vous orienter vers un condominium (terme qui correspond à un appartement en copropriété en France).

Un appartement en Thaïlande désigne un bien situé dans un immeuble qui appartient en entier à une société, et qui comprend en général un certain niveau de service comme l’entretien du mobilier ou le nettoyage.

Ne regarder que la rentabilité garantie par le promoteur

Certains bien sont vendus en Thaïlande avec une garantie de rentabilité parfois très élevée : le bien est mis en location et le promoteur garantit un retour de 6 à 10% pendant plusieurs années. 

Ces rémunérations sont évidemment intéressantes à prendre à compte, mais elles ne doivent pas vous dispenser de vous poser la question de la qualité du bien que vous achetez et de sa destination principale

La revente en particulier peut s’avérer plus compliquée que prévue pour certains biens si vous avez l’intention de faire d’abord un investissement et de le rentabiliser, plutôt que d’occuper vous même le bien pour votre usage personnel.

De même qu’en France il ne faut pas acheter uniquement pour bénéficier d’un avantage fiscal, même très intéressant, en Thaïlande il ne faut pas se laisser convaincre trop facilement par une rémunération garantie trop alléchante.

A Quel type d’utilisation est destiné le bien immobilier ?

A Quel type d’utilisation est destiné le bien immobilier ?
A Quel type d’utilisation est destiné le bien immobilier ?

C’est une question qu’il faut se poser dès le départ, car les critères de choix sont assez différents si on envisage un simple placement destiné à procurer un revenu, ou un investissement qui est avant tout destiné à un usage personnel.

Par exemple à Bangkok un appartement surtout destiné à la location doit impérativement être situé dans un des quartiers centraux comme Sathorn, Silom ou Sukhumvit, et de préférence à proximité d’une station de BTS ou MRT.

Quelle fiscalité sur les revenus fonciers et le patrimoine ?

De ce coté là pas d’ambiguïté : la convention fiscale entre la France et la Thaïlande dispose clairement que les revenus fonciers sont imposables dans le pays où est situé l’immeuble.

Donc vos revenus fonciers thaïlandais sont à déclarer en Thaïlande, et uniquement en Thaïlande.

Il n’y a pas de taxe d’habitation ni de taxe foncière en Thaïlande, et encore moins d’ISF. En revanche si vous êtes résident fiscal en France, vous devez intégrer l’ensemble de vos biens (immobiliers et mobiliers)  à l’étranger dans votre déclaration ISF.

Si vous êtes non résident fiscal en France, vous ne serez imposé uniquement sur les biens immobiliers situés en France.

Quelle fiscalité sur la succession ?

Il n’y a pas d’impôt sur les successions en Thaïlande. Un projet est actuellement en cours d’élaboration pour instaurer un impôt de ce type, mais le taux sera très faible comparé à la France et uniquement pour les successions au delà des 100 millions de baht.

 

Redaction Bangkok

Par Redaction Bangkok

La rédaction de thailande-fr est installée à Bangkok depuis 2007, avec un rédacteur en chef, des pigistes, et des stagiaires d'écoles de journalisme et de communication.

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