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Expatriés : quelle fiscalité pour vos loyers ?

Vous êtes non-résident fiscal français, mais vous détenez en France un ou plusieurs biens immobiliers. Vous avez peu de chance d’échapper en 2013 à un nouvel alourdissement de la fiscalité, en dépit de votre statut de non-résident. Les loyers perçus en France par un non résident français sont taxés au taux minimum de 20% …

Vous êtes non-résident fiscal français, mais vous détenez en France un ou plusieurs biens immobiliers. Vous avez peu de chance d’échapper en 2013 à un nouvel alourdissement de la fiscalité, en dépit de votre statut de non-résident. 

Les loyers et plus-values taxés à la CSG

La première mesure qui entre en vigueur en 2013 concerne les propriétaires qui donnent leur logement en location. Précédemment exonérés de prélèvements sociaux, les non-résidents devront maintenant s’acquitter de cette taxe sur les revenus fonciers ainsi que sur les plus-values de cessions de biens situés en France.  Le taux en vigueur au 1er juillet 2012 est de 15.5 %, et il s’ajoute bien entendu aux impôts existant déjà.

France impot
Pour les Français résidents en Thaïlande, l’impôt sur les loyers perçus en France atteint désormais 35,5% avec des possibilités d’exonération de plus en plus réduites

La CSG vient donc en plus de l’impôt sur le revenu (pour les loyers) qui pour les expatriés ne peut être inférieur à 20% selon une disposition spéciale analysée plus bas.

Vous êtes résident en Thaïlande et vous percevez des loyers en France

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers sont généralement imposés dans le pays où se trouve le bien. La convention fiscale signée entre la France et la Thaïlande ne mentionne pas les revenus fonciers, c’est donc la règle par défaut qui s’applique de l’imposition dans le pays d’origine des biens. En l’occurrence, les loyers nets devront être déclarés en France et les propriétaires pourront opter pour le régime réel ou, le cas échéant, pour le régime micro foncier.

En vertu de l’article 197 A du CGI,

« l’impôt ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable ou à 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer ; ces taux minima d’imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que l’impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l’application de ces taux minima. »

Des loyers imposés à 35,5% minimum

Le taux minimum moyen d’imposition de vos loyers sera à partir de 2013 de 20 + 15,5, soit 35,5%, et ce quelque soit le montant de vos  loyers et votre situation familiale, puisque le quotient familial n’est pas autorisé pour les expatriés. Il n’y a aucune franchise ou déduction, ni barème progressif en deçà de 20%: tous les loyers nets sont taxables dès le premier euros. Une mesure très pénalisante pour les petits propriétaires.

Exemple : si vous percevez 10.000 euros de loyers en 2013, vous devrez payer 3550 € d’impôts + CSG en 2013, au lieu de 2000 €  en 2012.

Vous êtes Français non-résident et vous percevez des loyers en Thaïlande

La fiscalité de l’immobilier est plus légère en Thaïlande que en France : pas de taxe d’habitation, ni de taxe foncière, et et les loyers sont déclarés dans le même case que l’impôt sur le revenu. En cas de revente il n’y a pas de taxe sur la plus-value à payer, mais une business tax de 3,3% si le bien a été acheté depuis moins de cinq ans.

Dans ce cas,  vous devez déclarer vos loyers au fisc thaïlandais qui applique le barème d’impôt progressif sur le revenu ci-dessous. A titre de comparaison si vous percevez un loyer de 400.000 bahts en Thaïlande (équivalent à 10.000 euros au cours moyen de décembre 2012), vous devrez payer 250.000 x 10% soit 25.000 bahts d’impôts soit 625 euros d’impôts.

Revenu taxable en THB Taux (%)
0 – 150,000150,0000
150,001 – 500,000350,00010
500,001 – 1,000,000500,00020
1,000,001 – 4,000,0003,000,00030
4,000,001 and over37

Vous êtes non-résident et disposez en France d’un bien immobilier non loué

Taxe d’habitation et redevance

Vous êtes redevable auprès de l’administration fiscale française de la taxe d’habitation. De même, vous devez vous acquitter de la redevance audiovisuelle à moins de demander au Centre de redevance une exonération en raison de « non-possession de téléviseur en France ».

Imposition forfaitaire d’un bien non loué situé en France pour les non-résidents

  • Le principe

L’article 164 C du CGI stipule que : les non-résidents (Français ou étrangers) qui possèdent en France une ou plusieurs habitations non louées, sont passibles d’un impôt forfaitaire égal à trois fois la valeur locative de ces habitations.

Sont exclus de ce dispositif les contribuables résidents dans un pays ayant signé avec la France une convention pour lutter contre la double imposition en matière d’impôt sur le revenu, ce qui est le cas de la Thaïlande.

La détention de ce bien peut être directe, indirecte par une société tierce, par voie d’usufruit.

  • Exonérations

Il est possible de demander une exonération si le contribuable peut justifier que l’habitation en question faisait l’objet de travaux la rendant inhabitable.

De même, si le contribuable bénéficie d’autres revenus en France supérieurs à trois fois la valeur locative, ce sont ces revenus qui serviront de base à l’imposition.

Cette disposition ne s’applique pas aux contribuables de nationalité française qui justifient être soumis dans le pays où ils ont leur domicile fiscal à un impôt personnel sur l’ensemble de leurs revenus et si cet impôt est au moins égal aux deux tiers de celui qu’ils auraient à supporter en France sur la même base d’imposition.

De même, elle ne s’applique pas l’année du transfert du domicile fiscal hors de France et les deux années suivantes, aux contribuables de nationalité française qui justifient que ce transfert a été motivé par des impératifs d’ordre professionnel et que leur domicile fiscal était situé en France de manière continue pendant les quatre années qui précèdent celle du transfert.

En conclusion

Les règles d’imposition des non-résidents sur leurs biens immobiliers détenus en France peuvent être complexes. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser au service des impôts des particuliers non-résidents pour demander des éclaircissements, ou à un professionnel du patrimoine.

Redaction Bangkok

Par Redaction Bangkok

La rédaction de thailande-fr est installée à Bangkok depuis 2007, avec un rédacteur en chef, des pigistes, et des stagiaires d'écoles de journalisme et de communication.