La Thaïlande fait toujours rêver les investisseurs, et à juste titre : le placement immobilier à Bangkok figure parmi les 10 meilleures performances mondiales de rentabilité sur les cinq dernières années.
En 2009, il fallait investir à Bangkok, à Jarkarta, dans l’art contemporain ou dans une voiture de collection : le placement immobilier dans la capitale thaïlandaise est 4e des meilleures performances sur cinq ans du classement Knight Frank sur la richesse dans le monde.
Selon le rapport annuel publié par Knight Frank, “The Wealth Report 2015“, Bangkok, avec une hausse de 75%, dépasse largement les marchés où les prix étaient déjà élevés en 2009, comme Tokyo, Paris Hong Kong ou Los Angeles.
Attention cependant à ne pas vous précipiter et ignorer quelques spécificités du marché thaïlandais de l’immobilier.
La Thaïlande est un pays très agréable où il fait bon résider, mais il ne faut pas y aller en conquérant sans prendre un certain nombre de précautions élémentaires.
Il n’y a pas de notaires en Thaïlande : vous irez directement au Land Department (équivalent du cadastre) avec le vendeur pour enregistrer votre titre de propriété.
C’est donc à vous de vous assurer que tous les documents sont en règle et originaux : tout est écrit en Thaï (y compris votre nom sur le titre de propriété) donc si vous ne lisez pas parfaitement le Thaï, vous avez intérêt à vous faire assister d’un professionnel (avocat ou agence immobilière).
Ensuite Bangkok n’est pas la Thaïlande : chaque marché local comporte ses caractéristiques qu’il faut étudier avant de prendre une décision.
1 – A Quel type d’utilisation est destiné le bien immobilier ?
C’est une question qu’il faut se poser dès le départ, car les critères de choix sont assez différents si on envisage un simple placement destiné à procurer un revenu, ou un investissement qui est avant tout destiné à un usage personnel.
Par exemple à Bangkok un appartement surtout destiné à la location doit impérativement être situé dans un des quartiers centraux comme Sathorn, Silom ou Sukhumvit, et de préférence à proximité d’une station de BTS ou MRT.
2. Quel type de propriété : leasehold ou freehold ?
C’est une particularité inspirée du droit anglo saxon qui n’existe pas en France : il est possible d’acheter en “freehold” qui correspond à une pleine propriété, ou en “leasehold” c’est à dire pour une longue durée fixée à l’avance (en général 30 ans en Thaïlande).
Dans la plupart des cas l’achat d’un appartement se fera en freehold, mais il y a des exceptions dans certains quartiers de Bangkok.
3. Maison, appartement ou condominium ?
Si vous achetez une maison en Thaïlande, vous ne serez pas propriétaire du terrain qui est toujours en “leasehold” pour une durée initiale de 30 ans.
Pour acheter en pleine propriété il faut vous orienter vers un condominium (terme qui correspond à un appartement en copropriété en France).
Un appartement en Thaïlande désigne un bien situé dans un immeuble qui appartient en entier à une société, et qui comprend en général un certain niveau de service comme l’entretien du mobilier ou le nettoyage.
4. Quel type de financement ?
Les banques thaïlandaises ne sont pas autorisées à faire des prêts immobiliers aux étrangers. Donc a priori il faudra prévoir un financement au comptant pour votre investissement en Thaïlande.
Pour palier à cette limitation certains promoteurs proposent cependant d’acheter en ne versant qu’une partie du prix à l’achat (au minimum 50% en général), le reste étant financé par la perception de loyers.
5. Quelle fiscalité sur les revenus fonciers ?
De ce coté là pas d’ambiguïté : la convention fiscale entre la France et la Thailande dispose clairement que les revenus fonciers sont imposables dans le pays où est situé l’immeuble. Donc vos revenus fonciers thaïlandais sont à déclarer en Thaïlande, et uniquement en Thaïlande.
6. Quelle fiscalité sur le patrimoine ?
Il n’y a pas de taxe d’habitation ni de taxe foncière en Thaïlande, et encore moins d’ISF. En revanche si vous êtes résident fiscal en France, vous devez intégrer l’ensemble de vos biens (immobiliers et mobiliers) à l’étranger dans votre déclaration ISF.
Si vous êtes non résident fiscal en France, vous ne serez imposé que sur les biens immobiliers situés en France.
7. Quelle fiscalité sur la succession ?
Il n’y a pas d’impôt sur les successions en Thaïlande. Un projet est actuellement en cours d’élaboration pour instaurer un impot de ce type, mais le taux sera très faible comparé à la France
8 . Quel impôt sur la plus-value ?
Il n’y pas d’impôt sur la plus-value immobilière en Thaïlande : une taxe forfaitaire d’environ 6% est prélevée sur le prix du bien estimé par le Land Department au moment de la revente, en général partagée entre le vendeur et l’acquéreur.
9. Qui héritera de votre logement en Thaïlande ?
Cela dépendra de votre situation (expatrié ou résident français) et de votre situation familiale. Depuis le 17 août 2015, si vous êtes expatrié, c’est la loi de votre dernier pays de résidence qui s’applique, sauf choix contraire de votre part.
Donc si vous décidez de vous expatrier à long terme en Thaïlande, vous avez intérêt à rédiger un testament et/ou un contrat de mariage qui convienne à votre situation personnelle, sinon le droit thaïlandais s’appliquera par défaut.
Le nouveau régime ne régit que les aspects de droit civil. La fiscalité successorale n’est pas impactée par le règlement européen.
10. Après la revente de votre bien, peut-on rapatrier les fonds en France ?
Une fois les formalités de transfert réalisées avec l’acheteur, vous êtes libre de disposer du produit de la vente comme vous l’entendez, y compris de transférer les capitaux en France.
Il est cependant conseillé de conserver tous les documents fournis au moment de l’achat qui prouvent que vous avez transféré les fonds de l’étranger au moment de l’acquisition. Notamment le FET (Foreign Exchange Form) délivré par votre banque pour authentifier l’origine des fonds utilisés pour l’achat d’un bien immobilier par un étranger.
