Envie d’un pied à terre à Marrakech, Nairobi ou Hanoï ? Pensez à jeter un coup d’œil à la réglementation immobilière, souvent complexe, du pays de vos rêves avant d’y investir toutes vos économies. L’indice Global Real Estate Transparency, unique en son genre, permet d’identifier les pays où des progrès ont été réalisés, et ceux où les améliorations continuent de constituer un enjeu majeur.
L’étude Global Real Estate Transparency Index, réalisée tous les 2 ans par Jones Lang LaSalle et LaSalle Investment Management, vise à mesurer le niveau de transparence des marchés immobiliers dans le monde depuis 1999. L’édition 2010 de Global Real Estate Transparency Index (GRETI) révèle un ralentissement notable de l’état d’avancement de la transparence immobilière au cours des deux dernières années, sauf dans la région du Pacifique et asiatique. La région Asie-Pacifique a montré les améliorations les plus largement fondées sur la transparence, au cours des deux dernières années. L’Australie et la Nouvelle-Zélande sont les marchés plus transparents de la région, suivis de près par Singapour et Hong Kong.
La Thaïlande n’est qu’en 39e position, dans la catégorie des pays “semi transparent’, derrière la Malaisie, mais devant le Vietnam considéré comme “opaque”. Cependant, c’ est en Inde et en Chine que les plus grands progrès de la région ont été enregistrés, une tendance qui a été constatée dans chacune de leurs villes secondaires et tertiaires. L’Asie-Pacifique continue de montrer quelques-unes des plus grandes anomalies du marché immobilier dans le monde, avec le Japon et la Corée du Sud affichant de faibles niveaux de transparence immobilière par rapport à leur maturité économique.
L’étude porte sur 81 pays et repose sur 20 critères. Ces critères couvrent 5 domaines:
- – Indices de performance immobilière
- – Disponibilité de données de marché
- – Véhicules financiers côtés
- – Facteurs légaux et réglementaires
- – Pratiques professionnelles et codification des processus transactionnels
A partir des résultats des 20 critères examinés, chaque pays se voit attribuer une note de 1 à 5.
La note 1 correspond à la transparence maximale et la note 5 à la plus faible
- Marchés très transparents : note de 1,00 à 1,49
- Marchés transparents : note de 1,50 à 2,49
- Marchés semi-transparents : note de 2,50 à 3,49
- Marchés faiblement transparents : note de 3,50 à 4,49
- Marchés opaques : note de 4,50 à 5,00
Comme les années précédentes, la Thaïlande se classe dans les pays «semi-transparents» . Toutefois, le pays a progressivement amélioré son niveau de transparence se classant 39e sur 81 marchés en 2010, par rapport au 45e rang en 2008. Le score de transparence immobilière de la Thailande sur une échelle de 1 a 5 est de 3,02 en 2010 ( 3,16 et 3,40 en 2008 et 2006 respectivement).
89% des pays ont reçu un score de “semi-transparent” ou en dessous, en ce qui concerne la transparence de leur dette immobilière
L’amélioration est principalement le reflet d’une plus grande transparence dans les marchés de capitaux, en particulier en ce qui concerne l’immobilier. Actuellement, il existe 60 entreprises cotées dans le secteur du développement immobilier à la Bourse de Thaïlande. Ces sociétés sont astreintes à plus de réglementation, ainsi qu’a la publication de rapports réguliers et normalisés, offrant ainsi une plus grande transparence sur les marchés de l’immobilier en Thaïlande.
Historiquement, les marchés immobiliers sont moins transparents que les autres. Parmi les éléments clés de la transparence immobilière, le processus de transaction semble avoir été compromis par la conjoncture difficile du marché immobilier des deux dernières années. Plus surprenante est la preuve d’un ralentissement des progrès dans la transparence de l’environnement réglementaire de l’immobilier. Néanmoins, la qualité et la profondeur de l’information sur les fondamentaux du marché continuent de s’améliorer, aidant à renforcer une certaine transparence financière dans la plupart des marchés à travers le monde.
| 2010 Rang | Marché | 2010 Score | 2010 Tranche |
|---|---|---|---|
| 1 | Australie | 1,22 | 1 |
| 2 | Canada | 1,23 | 1 |
| 3 | Royaume-Uni | 1,24 | 1 |
| 4 | Nouvelle-Zélande | 1,25 | 1 |
| 4 | Suède | 1,25 | 1 |
| 6 | États-Unis | 1,25 | 1 |
| 7 | Irlande | 1,27 | 1 |
| 8 | France | 1,28 | 1 |
| 9 | Pays-Bas | 1,38 | 1 |
| 10 | Allemagne | 1,38 | 1 |
| 11 | Belgique | 1,46 | 1 |
| 12 | Danemark | 1,50 | 1 |
| 13 | Finlande | 1,53 | 2 |
| 14 | Espagne | 1,58 | 2 |
| 15 | Autriche | 1,71 | 2 |
| 16 | Singapour | 1,73 | 2 |
| 17 | Norvège | 1,75 | 2 |
| 18 | Hong-Kong | 1,76 | 2 |
| 19 | Portugal | 1,82 | 2 |
| 20 | Suisse | 1,87 | 2 |
| 21 | Italie | 1,89 | 2 |
| 22 | Pologne | 1,99 | 2 |
| 23 | Afrique du Sud | 2,09 | 2 |
| 24 | République tchèque | 2,15 | 2 |
| 25 | Malaisie | 2,30 | 2 |
| 26 | Japon | 2,30 | 2 |
| 27 | Hongrie | 2,33 | 2 |
| 28 | Israël | 2,38 | 2 |
| 29 | Grèce | 2,60 | 3 |
| 30 | La Slovaquie | 2,61 | 3 |
| 31 | Russie Tier 1 Villes | 2,64 | 3 |
| 32 | Roumanie | 2,68 | 3 |
| 33 | Taiwan | 2,71 | 3 |
| 34 | Chili | 2,72 | 3 |
| 35 | Russie Tier 2 villes | 2,86 | 3 |
| 36 | Turquie | 2,90 | 3 |
| 37 | Emirats Arabes Unis – Dubaï | 2,93 | 3 |
| 38 | Brésil | 2,95 | 3 |
| 39 | Thaïlande | 3,02 | 3 |
Avec la multiplication des investissements transfrontaliers, l’extension de la couverture géographique des sociétés, l’hétérogénéité des pratiques immobilières d’un pays à l’autre et l’attente des actionnaires en matière de transparence de l’information, cette étude aide les investisseurs à anticiper le développement de leur activité sur un marché étranger. L’édition 2010 s’est enrichie de nouveaux volets, à savoir l’accessibilité à l’information concernant la dette, et la communication des données par les banques.
C’est peut être la donnée la plus surprenante, et la plus inquiétante de cette étude : 89% des pays ont reçu un score de “semi-transparent” ou en dessous, en ce qui concerne la transparence de leur dette immobilière. Autrement dit, une autre crise des sub primes peut encore arriver.
Contrairement aux indices précédents, un certain nombre de marchés ont enregistré une baisse de la transparence avec un tiers (27 marchés sur 81) affichant soit une détérioration, ou pas d’amélioration entre 2008 et 2010. La détérioration a été enregistrée dans les marchés tels que le Pakistan, le Koweït, le Venezuela, Dubaï et Bahreïn.
La France figure dans le top 10 des marchés les plus transparents dans le monde, l’Australie occupant la 1ère place du podium.
Avec un score de 1,28, le marché français est le 8ème en terme de transparence derrière l’Australie, le Canada, le Royaume Uni, la Nouvelle Zélande, la Suède, les Etats-Unis et l’Irlande. Le Royaume Uni arrive en tête des pays les plus transparents en Europe et l’Allemagne bien que « moins transparente » que la France, continue une progression rapide vers plus de transparence.
Concernant les indices de performances immobilières, la France occupe la 6ème place. Les données de marché y sont disponibles. Elle fait partie des marchés les plus réglementés et la codification des processus transactionnels y est parfaitement établie.
Enfin, pour chacun des marchés étudiés, des corrélations existent entre la transparence immobilière des marchés, le niveau de l’inflation, le niveau de corruption, le PIB et le niveau des investissements étrangers dans le pays.
Olivier Languepin
Pour accéder à l’étude complète (en anglais)
