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Les paradoxes de l’immobilier thaïlandais

En apparence rien n’a changé à Bangkok : le ballet des grues fait toujours largement partie de l’horizon de la capitale thaïlandaise, et sur certains chantiers on aperçoit au loin les éclairs de la soudure à l’arc jusque tard dans la soirée.

Toujours prisée par les investisseurs, la Thaïlande subit néanmoins le contrecoup de la crise mondiale et d’un climat politique qui reste encore incertain. Même si on constate une certaine stabilité du coté des prix, les transactions sont globalement en recul, et les subtilités du marché thaïlandais demandent un examen attentif des marchés. Pas facile de se faire une idée sur le marché du logement en Thaïlande : la crise est bien là, sous forme d’un stock d’invendus importants, mais certains segments de marché semblent y échapper complètement

« Les bons projets bien situés et avec des promoteurs sérieux trouvent toujours preneurs et les prix sont relativement stables. Par contre pour ceux qui sont pressés de vendre, et qui ont un bien difficile à vendre (loin du centre ville, pas de vue sur la mer, étages inférieurs), la baisse peut atteindre les 30%. »

estime Cyril Devouassoux de l’agence Global Solidor à Pattaya.

Sansiri affirme avoir vendu plus de 50% de son projet Quattro en moins d'un mois

A Bangkok le créneau du luxe attire toujours les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés que les placements financiers. Rien que sur les deux kilomètres de Soi Thonglor (Sukhumvit 55), entre Sukhumvit et Phetchaburi, pas moins de sept condominiums de luxe sont en train de sortir de terre.  Et malgré les craintes exprimées concernant la baisse de la demande pour les condominiums les prix de vente sont actuellement de 90000 à  150 à 000000 baht par mètre carré. Après l’impact initial de la crise économique mondiale sur la Thaïlande, au cours du quatrième trimestre de l’année dernière, certains développeurs ont modifié leur gamme de produits, en se recentrant sur des développements plus rapides à construire et à livrer, avec des retours sur investissements plus courts. D’autres semblent déjà considérer que la crise est derrière eux, et continuent de miser sur une demande soutenue pour les produits  situés à proximité des lignes de transport en commun.

« Le premier trimestre 2009 n’a pas été trop mauvais, compte tenu des prévisions catastrophiques. Nous avons eu quelques ventes, et la location se tient bien. Le gens qui connaissent la région sont toujours là,  mais il y a moins de nouveaux arrivants. Pour les bonnes unités, bien placées (à proximité du BTS) il ne faut pas trop compter sur une baisse des prix. Il faut se méfier des promoteurs qui font trop de cadeaux avec des loyers garantis, des crédits gratuits etc. Ca démontre un projet qui a du mal à se vendre »

estime Fabrice Loré de l’agence 5stars à Bangkok.

A Bangkok on a vu arriver des projets au design innovateur comme le Monaco (BTS Ari) avec double vitrage, climatisation centralisée, eau potable dans tous les appartements, parties communes alimentées par des panneaux solaires. Mais la qualité a un prix : en l’occurence pas moins de 120000 baht le mètre carré. Un prix qui ferait sourire le promoteur thaïlandais PACE (partie du groupe de l’influente famille Techakraisri) avec son nouveau projet baptisé MahaNakhon.

250.000 baht le mètre carré : record battu !

Le MahaNakhon : toujours plus haut, toujours plus cher. Record battu avec 250000 baht le m2

La semaine dernière PACE (avec le groupe israélien Fishman) a annoncé d’ici 2012 la construction d’un nouveau mega projet de super luxe baptisé MahaNakhon à proximité de la station de BTS Chong Nonsi, qui devrait être l’immeuble le plus haut de Bangkok, et sans doute aussi un des plus chers. L’immeuble qui s’élancera sur plus de 300 mètres de haut sera à la fois commercial, hôtel et résidentiel. La partie résidentielle sera commercialisée à partir de juin 2009  sous la marque « Ritz Carlton residences » avec un prix de départ de 250000 baht le mètre carré. Même à ce prix, vous n’aurez droit qu’ à un leasing de 30 ans, renouvelable deux fois….

A Pattaya, le marché a aussi évolué vers une montée en gamme, et surtout une diversification par rapport aux années précédentes

L’offre s’est diversifiée depuis deux ou trois ans : il y a cinq ans on trouvait surtout des studios pour célibataires. Maintenant il y a un peu de tout : des appartements à 200.000 baht le mètre carré, comme The Cove qui est en voie d’achèvement, et des studios à 3 millions de baht. La partie étrangère de North Point, le mega projet  de Raimon Land est déjà entièrement souscrite.

remarque Cyrille Devouassoux.

Appartement ou villa : le choix est fondamental

Il y a une différence importante en Thailande entre le marché du condominium et de la villa pour des raisons juridiques. Le condominium est un produit simple destiné à une clientèle presque débutante : l’achat peut se faire en pleine propriété de manière totalement transparente. La villa s’adresse davantage à une clientèle déjà familiarisée avec le contexte thaïlandais : des visiteurs réguliers pour de longs séjours, ou encore qui sont mariés ou ont des enfants avec un conjoint thaïlandais. En effet les lois du royaume n’autorisent pas les étrangers  à être propriétaires de terres.

La solution la plus fréquente consiste souvent à créer une société (il faut trois personnes au minimum) qui sera propriétaire du terrain où est située la maison, avec des actionnaires thais majoritaires à 51%. Pour cela il faut impérativement s’adresser à un cabinet d’avocats qui fera généralement signer un acte de vente en blanc de leurs parts aux associés thais pour éviter tout malentendu.

« L’achat d’un condominium reste la solution la plus attractive pour un étranger en Thailande. Surtout depuis qu’une modification récente des lois sur l’immigration permet d’obtenir un visa d’investisseur après avoir fait l’acquisition d’ une unité d’au moins 10 millions de baht »

estime Alexandre Dupont (Law Solutions) avocat à Bangkok.

Parmi les sept projets résidentiels en construction à Thonglor on trouve  Eight Thonglor par Pacific Star International (Thaïlande) qui est en voie d’achèvement; Quattro par Sansiri, Ivy Thonglor par Preuksa immobilier;  The Alcove sur Thonglor soi 10 par Samirano propriété  mais qui est en fait au coin d’Ekamai; Villa Sikhara par Kotobuki Sikhara propriété, et Aequa par Aquarius Estate. La plupart de ces développeurs rapportent  des ventes soutenues depuis le lancement de leurs projets, malgré la crise économique.

En seulement trois semaines depuis le début du mois de mai, Sansiri affirme avoir réussi à pré vendre à plus de 50% son projet Quattro qui compte 446 unités réparties sur deux immeubles, et dont la livraison est prévue pour 2012. Seita Hagiwara, directeur général de la propriété Sikhara Kotobuki, une co-entreprise entre le japonais  Siam Kotobuki et des investisseurs thaïlandais estime avoir déjà vendu 60 % de ses 64 unités, qui sont facturées entre 98000 104000 baht par mètre carré. La quasi-totalité de ses clients sont des investisseurs qui achètent pour la location. L’entreprise a fixé un prix de location de 600 baht par mètre carré pour les unités à la Villa Sikhara, soit un revenu mensuel de location de 45, 000 à 60, 000 baht.

Avec un baht qui reste assez ferme, la crise mondiale et la grippe A, la Thaïlande traverse une période agitée. Mais le gouvernement considère qu’une reprise est possible dès la fin 2009 et prépare un programme d’investissements importants pour soutenir l’économie.  Sur le long terme, la Thailande reste un pays très attractif pour une expatriation, malgré, et peut être aussi un peu à cause, des complications qu’il faut parfois affronter pour avoir le droit d’y rester.

Olivier Languepin

Redaction Bangkok

Par Redaction Bangkok

La rédaction de thailande-fr est installée à Bangkok depuis 2007, avec un rédacteur en chef, des pigistes, et des stagiaires d'écoles de journalisme et de communication.

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