L’imposition des plus-values des non résidents sur la vente d’un bien immobilier situé en France est caractérisée par une assez grande complexité, et un alourdissement très significatif depuis cette année qui aboutit à un régime très défavorables aux expatriés.
Le taux de base pour un résident en Thaïlande est désormais de 48,5% (33%, auquel s’ajoute désormais la CSG de 15,5%) plus une éventuelle surtaxe pour une plus-value supérieure à 250.000 euros.
Une personne n’ayant pas son domicile en France doit déposer en cas de cession une déclaration de plus-value, à moins que le prix de cession soit inférieur à 15 000 €, ou en cas d’exonération du fait de la durée de détention (30 ans).
Si le bien est cédé pour un prix supérieur à 150 000 € et s’il ne bénéficie pas d’une exonération en raison de la durée de détention, la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire. Ce représentant aura la responsabilité d’acquitter le montant de l’impôt sur la plus-value réalisée.
Une taxation jusqu’à 54,8%
Une nouvelle surtaxe a été crée en 2013 pour les plus-values supérieures à 50.000 euros qui vient s’ajouter pour les résidents en Thaïlande au taux de 33,3% et à la CSG (15,5%). Par conséquent pour une plus-value supérieure à 250.000 euros le taux d’imposition sera de 54,8% pour un résident en Thaïlande qui vend un bien immobilier en France.
Cette mesure est très pénalisante pour les expatriés car en règle générale ils ne bénéficient plus de l’exonération de plus-value pour la résidence qu’il ont gardé en France, puisque celle-ci n’est plus leur résidence principale.
Si vous envisagez de quitter la France définitivement ou pour une très longue durée, il est donc préférable de vendre lorsque vous êtes encore résident en France pour bénéficier de l’exonération sur les résidences principales.
Une procédure d’infraction a récemment été ouverte contre la France pour le prélèvement de la CSG et de la CRDS sur les revenus du patrimoine des personnes physiques non domiciliées fiscalement en France et qui sont soumises à la législation de sécurité sociale d’un autre Etat membre.
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Surtaxation des plus-values : qui est concerné ?
En dehors de la création d’une surtaxe, le régime des plus-values immobilières ne change pas en 2013 : la durée d’exonération reste fixée à 30 ans (contre 20 ans auparavant).
Rappel : abattement pour durée de détention utilisé pour le calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières
| Durée | Taux annuel de l’abattement |
| Entre 0 et 5 ans | 0% |
| Entre 6 et 17 ans | 2% |
| Entre 18 et 24 ans | 4% |
| Entre 24 et 30 ans | 8% |
| Après 30 ans | Plus values exonérées |
La nouvelle taxe s’applique sur les plus-values de cession sur des biens déjà bâtis. Son montant varie en fonction de la plus-value dégagée.
Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières nettes
| Montant de la plus-value taxable | Taux de la taxe additionnelle |
| Entre 50.000 et 100.000 euros | 2% |
| Entre 100.000 et 150.000 euros | 3% |
| Entre 150.000 et 200.000 euros | 4% |
| Entre 200.000 et 250.000 euros | 5% |
| Supérieure à 250.000 euros | 6% |
Une surtaxe de 2 % à 6 % sur les plus-values excédant 50.000 € est créée : 2 % à partir de 50 000 euros, 3% de 100.000 jusqu’à 6% pour 250 000 euros (article 70 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012). Elle s’ajoute au taux de à 33% (non résident hors UE).
Cette taxe vient bien entendu en plus du système d’imposition existant déjà, et qui est très défavorable aux expatriés vivant en Thaïlande puisque le taux d’imposition est de 33,3% contre 19% pour les résidents en France.
Par conséquent si vous vendez un bien immobilier en France en étant résident en Thaïlande avec une plus-value de plus de 250.000 euros votre imposition sera de 33,3 + 15,5 +6 = 54,8%
L’imposition des plus-values de cession d’un bien immobilier pour les non-résidents : 19, 33 ou 50% en fonction du pays de résidence.
Sous réserve de l’existence et des dispositions d’une convention internationale, les plus-values sont imposables en France.
Les plus-values de cession d’un bien immobilier sont imposées à hauteur de 33,33 %. Cependant, ce taux est ramené à 19 % lorsque le contribuable personne physique réside dans un État membre de l’Union européenne (y compris l’Islande et la Norvège).
Enfin, une majoration est prévue pour les pays n’ayant pas signé de convention internationale avec la France, le taux d’imposition étant dans ce cas de 50 %.
Pas d’exonération pour la résidence principale sauf …
Les non-résidents, personnes physiques assujetties à l’impôt sur le revenu, bénéficient de la plupart des exonérations accordées aux résidents, à l’exception de celle prévue pour la résidence principale à laquelle se substitue une exonération spécifique.
L’exonération sera possible si le non-résident remplit les conditions imposées par l’article 150 U du CGI.
L’article 150 U du CGI permet cependant aux expatriés de bénéficier d’une exonération, mais ses conditions sont très restrictives, notamment ne pas donner le bien en location. Donc peuvent être exonérés les biens (alinea 2 du II de l’article 150U du code des impôts):
2° Qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, dans la limite d’une résidence par contribuable, à la double condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession et qu’il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession ;
En conclusion
Les règles d’imposition des non-résidents sur leurs biens immobiliers détenus en France peuvent être complexes. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser au service des impôts des particuliers non-résidents pour demander des éclaircissements, ou à un professionnel du patrimoine.
