Les taux d’intérêt plus élevés, les restrictions hypothécaires et les effets de l’élection générale font partie des facteurs de risque pour le marché thaïlandais en 2019.
Cette année, le marché immobilier de Bangkok subira des changements importants, un ralentissement de la croissance dans de nombreux secteurs et une nouvelle vague de nouvelles offres, selon CBRE, une des principales agences immobilières implantées en Thaïlande
Avec de nouvelles réglementations à l’horizon et la mise en vigueur d’un nouveau plan urbain pour la ville de Bangkok en 2020, les développeurs prennent du recul pour évaluer la situation.
Nouvelles réglementations et incertitudes
Le marché immobilier sera confronté à une série de défis, notamment un taux d’intérêt directeur plus élevé, un durcissement de la réglementation hypothécaire et la nécessité de se préparer à l’introduction attendue du nouveau plan d’urbanisme pour Bangkok et d’un impôt foncier et foncier à l’horizon 2020.
De même, les élections générales du 24 mars auront un impact sur l’économie et l’avancement des projets d’infrastructure.
Défis sur les exportations et le tourisme
Les deux principaux moteurs de l’économie, les exportations et le tourisme, seront confrontés à des défis cette année. Il est encore trop tôt pour évaluer l’impact des tensions commerciales américano-chinoises sur le secteur des exportations thaïlandais.
Dans le même temps, la reconquête des touristes chinois reste le principal obstacle pour l’industrie du tourisme depuis le naufrage d’un bateau de tourisme au large de Phuket qui a tué 47 touristes chinois en juillet dernier.
CBRE pense que le marché touristique de Bangkok se redressera rapidement après la baisse du nombre de visiteurs chinois, car il a fait preuve d’une grande résilience à plusieurs reprises par le passé, même après de graves troubles politiques.
Des acomptes plus élevés pour les prêts
La demande des acheteurs spéculatifs et des investisseurs locataires sera plus faible en 2019 en raison des prix élevés, des taux d’intérêt plus élevés et des acomptes plus importants requis par la Banque de Thaïlande pour obtenir un prêt hypothécaire.
Ces facteurs rendront plus difficile la recherche de revenus locatifs ou la revente de logements en construction. Le marché se concentrera plutôt sur les acheteurs finaux et la vente des unités invendues dans les bâtiments déjà construits.
À mesure que la demande intérieure diminuera, les promoteurs se tourneront vers les acheteurs étrangers qui achètent des copropriétés avec leurs propres fonds.
Cependant, ils ne peuvent pas toujours être certains que ces acheteurs transféreront des unités à la fin du projet ou sur les personnes qui y vivront. La demande étrangère est également sensible aux économies des pays d’origine.
Forte concurrence sur le marché des copropriétés haut de gamme
CBRE voit de nombreux développeurs lancer des projets de copropriétés à des prix supérieurs à 300 000 bahts par mètre carré, et la nouvelle norme semble être de 250 000 baht par m² pour les immeubles haut de gamme à Bangkok.
Cependant, il y aura des gagnants et des perdants. Avec un grand nombre d’options parmi lesquelles les acheteurs peuvent choisir, CBRE voit les ventes ralentir dans de nombreux projets. Les unités invendues dans les projets achevés seront offertes à des prix réduits pour réduire le volume des invendus.
Les nouveaux projets ne sont pas concurrentiels uniquement en termes de prix, car les développeurs ajoutent d’autres arguments de vente uniques pour attirer les acheteurs.
La domotique, les systèmes de gestion locative et les développements à usages mixtes font partie des points de vente sur le marché actuel. Sur ce marché hautement concurrentiel, CBRE estime que les gagnants ne seront pas des projets dotés des meilleures configurations de salle ou de design, mais de ceux qui peuvent vendre le bon style de vie au bon prix.
Évolution de la demande de bureaux
Le marché des bureaux de Bangkok est en pleine mutation. Les lieux de travail modulables et les espaces de coworking jouent un rôle majeur dans la location de grands espaces de bureaux à Bangkok. La nouvelle offre entrante fera également pression sur les bâtiments anciens pour les rénover et les moderniser pour rester compétitifs.
Au cours des quatre prochaines années, environ 2 millions de m² de bureaux devraient entrer sur le marché. CBRE estime le taux d’absorption à 200 000 m² par an.
Réinvention de la vente au détail
Au fur et à mesure que le paysage de la vente au détail évolue vers le commerce électronique et les achats en ligne, le marché de la vente au détail à Bangkok s’efforce de suivre progressivement la tendance.
Les commerçants physiques préfèrent offrir des produits qui ne peuvent pas être achetés en ligne, en introduisant des centres commerciaux riches en expérience ou des destinations «de distribution au détail».
CBRE s’attend à ce que le marché de l’immobilier commercial reste dynamique après la reprise économique.
Les taux d’occupation resteront élevés, mais l’offre future est importante. Les centres les plus faibles auront du mal à retenir et à attirer les locataires avec la double menace du commerce électronique et de la future offre concurrente, mais les loyers resteront inchangés.
Le CEE et les incitations industrielles
Le Corridor économique de l’Est (CEE) sera plus clairement défini cette année lorsque les offres relatives aux projets de développement axés sur le transport en commun le long des lignes de trains à grande vitesse menant au CEE seront finalisées.
CBRE estime que cela renforcera l’attractivité de la Thaïlande pour les investisseurs étrangers dans le CEE. Le gouvernement offre également aux industriels étrangers des incitations financières et des exonérations fiscales dans la zone franche des zones industrielles.
Il est trop tôt pour dire si la Thaïlande profitera, ou subira, de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine.
Toutefois, CBRE a constaté un certain intérêt de la part des fabricants basés en Chine qui envisagent de délocaliser leurs bases de production en Thaïlande dans la CEE.
Ralentissement de l’investissement
Le 19 décembre, la banque centrale de Thaïlande a augmenté son taux directeur pour la première fois en sept ans, passant de 1,50% à 1,75%. La hausse des taux d’intérêt entraînera une augmentation des coûts pour les développeurs et un ralentissement de l’activité des acheteurs nationaux.
La demande intérieure plus faible, la hausse des prix des terrains et l’offre entrante rendront les développeurs plus prudents lors du lancement de nouveaux projets et de l’acquisition de sites en 2019.
Il restera toujours une forte demande de sites en pleine propriété à Bangkok, en particulier le long des lignes de transport en commun. La rareté des sites de choix dans le quartier central des affaires (CBD), où le prix record est de 3,1 millions de wah / wah sur le chemin Lang Suan, fera encore augmenter les coûts.
En conséquence, CBRE s’attend à voir moins de coentreprises entre des promoteurs locaux et des partenaires étrangers en 2019 pour des développements résidentiels, à mesure que la demande faiblira.
