Alors que la loi thaïlandaise interdit à un étranger de posséder un terrain (sauf cas très particuliers que nous ne développerons pas ici), nombreux sont les étrangers qui achètent des maisons en Thaïlande… alors, comment cela fonctionne-t-il ?

Le « Leasehold » (Bail de 30 ans, renouvelable), une pratique qui se généralise

Première chose à retenir, la « démocratisation » de l’immobilier en Thaïlande envers un public étranger est une chose récente à l’échelle de l’histoire du pays.

La modification du « Condominium Act » en 1992, rendant possible l’achat en pleine propriété pour les étrangers, a rendu le marché immobilier thaïlandais plus populaire auprès des investisseurs étrangers.

Oui mais, ceci n’a pas changé le fait qu’un étranger ne peut toujours pas acheter un terrain en Thaïlande.

Un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain en Thaïlande

Dans les années 90, et jusqu’au début des années 2000, la pratique la plus répandue pour l’achat de maisons était la création de sociétés  ad hoc, de droit thaïlandais, pour posséder le terrain.

La loi est simple : les étrangers n'ont pas le droit de posséder de terres en Thaïlande
La loi est simple : les étrangers n’ont pas le droit de posséder de terrain en Thaïlande

Un étranger peut être actionnaire à 49% d’une société, et en être le directeur.

Problème … Quid des 51% de parts restantes ?

C’est là que trop souvent les montages étaient illégaux avec des « prête-noms » qui n’avaient pas réellement apporté de capital à la société.

Depuis une dizaine d’années, les contrôles sont plus nombreux et les cabinets d’avocats acceptant de réaliser ce genre de montages plus rares.

La solution du Leasehold ou bail de très longue durée

Aussi le « Leasehold » (bail très longue durée), pratique légale et moins coûteuse, s’est développé. Il s’agit d’enregistrer au « Land Department » (équivalent du cadastre en France) l’acheteur de la maison en tant que locataire du terrain pour une durée de 30 ans (durée maximale d’enregistrement possible au Land Department).

Il s’agit d’un droit réel, protégé, et qui ne peut être remis en cause sans la signature des deux parties en présence d’un officier du Land Department.

En sus de cet enregistrement, un contrat est établi et signé entre l’acheteur de la maison et le propriétaire du terrain. Le contrat contient des clauses régissant notamment les conditions de cession du contrat, ainsi que la succession.

Comme on dit parfois, « le diable est dans les détails », c’est pourquoi il est fortement conseillé de faire réviser ces contrats par des avocats  indépendants.

Propriété de la construction

Si il n’est pas possible de posséder un terrain, il est possible pour un étranger de posséder la construction qui s’y situe. A quoi cela sert-il ?

Il s’agit d’une protection dans le cas d’un possible litige au moment du renouvellement contractuel prévu dans 30 ans.

Dans le cas où le propriétaire du terrain refuserait de renouveler le bail conformément au contrat, le locataire du terrain serait en mesure de l’attaquer pour non-respect du contrat, mais aussi, d’exiger, au cas où il ne pourrait plus jouir de l’usage du terrain, le rachat de sa construction par le propriétaire du terrain.

En Thaïlande on peut être propriétaire d’une maison construite sur un terrain en location de longue durée.

L’absence de jurisprudence rend cependant ces scénarios assez théoriques et spéculatifs, mais on comprendra que le fait d’avoir une construction à son nom est naturellement une protection supplémentaire, conseillée par les avocats les plus sérieux.

Il y a deux possibilités pour posséder une construction. Dans le cas d’une construction neuve, le permis de construire peut-être déposé au nom de l’acheteur étranger. L’autorisation du propriétaire du terrain est nécessaire. Le permis de construire confère à l’acheteur la propriété de la construction.

Dans le cas d’une construction déjà existante, un acte de vente officiel de la construction, enregistré au Land Department est possible. Cet acte de vente confère la propriété de la construction.

La revente, comment ça marche ?

Pour revendre une maison en leasehold, la procédure implique donc de traiter séparément terrain et construction.

D’un côté, le vendeur devra transférer ses droits sur le terrain. Il peut soit transmettre les années qui lui restent (par exemple,  25 ans et deux renouvellements contractuels si il revend après 5 ans) soit, si les contrats initiaux prévoyaient ce scénario, annuler son bail afin que la propriétaire du terrain enregistre un nouveau bail de 30 ans pour le nouvel acheteur (qui « repart à zéro »).

Ce second scénario a un impact fiscal pour le propriétaire du terrain qui doit être supporté par l’acheteur et le vendeur. Nous reviendrons  sur les coûts associés à la revente d’une maison dans un prochain article.

De l’autre, il pourra simplement vendre sa construction au nouvel acquéreur.

Des contrats clairs définiront les montants associés au terrain et à la construction.

La signature du propriétaire du terrain sera nécessaire à certaines étapes de la procédure.

NB: cet article est proposé à titre informatif par l’agence immobilière Thai Property Group, sur la base de son expérience de différents cas pratiquement observés. L’exactitude juridique / légale des informations fournies n’est pas garantie et c’est pour cela que la consultation d’avocats est recommandée dans l’article. La rédaction en français oblige également l’utilisation de mots dont l’exactitude ne peut être garantie d’un point de vue du droit thaïlandais qui ne peut s’exprimer qu’en thaïlandais ou en anglais.