Best Western, Amari, Golden Tulip ou encore Banyan Tree… autant de noms que l’on peut voir adossés à des projets immobiliers en Thaïlande commercialisant des appartements à des investisseurs, parfois avec des garanties locatives à la clé.

Comment se répartissent les rôles entre ces opérateurs hôteliers, les promoteurs et les investisseurs ?

Les missions d’un opérateur hôtelier

On notera que la séparation des rôles entre propriétaire-investisseur et opérateur hôtelier est couramment pratiquée dans le domaine de l’hôtellerie en général où nombreux sont les propriétaires d’un hôtel (ou d’un groupe d’hôtel) qui confient l’exploitation de leur(s) hôtel(s) à une société de management spécialisée.

Il y a deux types de sociétés de management hôtelier.

Les « brand operators » (des marques qui sont aussi des sociétés de management) et les « independant operators » qui ne fournissent que les services opérationnels.

Le propriétaire souscrit alors éventuellement un autre contrat avec une société de « branding » pour pouvoir utiliser la marque choisie.

Les contrats portant sur la partie management comprennent en général les activités suivantes :

  • Gestion de tous les services de l'hôtel tels que: entretien, réception, ménage, nourriture et boissons, vente, etc.
  • Recrutement, formation, encadrement et le cas échéant licenciement des employés
  • Définition des prix et des conditions des services hôteliers
  • Relations publiques, publicité, marketing
  • Planification, achet et supervision des dépenses liées au mobilier et aux équipements
  • Préparation des états financiers mensuels et annuels et rapports quotidiens pour le propriétaire
  • Exploitation de l'hôtel conformément au budget annuel approuvé et selon les conditions de la convention de gestion
  • Conformité aux normes de service et de produits exigées par toute affiliation ou marque

La responsabilité du promoteur

Dans le cas de programmes immobiliers neufs, commercialisés sur plan à des investisseurs particuliers, et faisant appel à une société hôtelière dans un second temps pour le management des appartements dans un fonctionnement de type hôtelier, la mission de base du promoteur ne sort pas du cadre classique d’une activité de promotion : achat du terrain, construction, vente des appartements et enregistrement des actes de propriété en faveur des acheteurs.

Une fois le bâtiment achevé, c’est la société hôtelière qui prend le relais, en se « contentant » d’opérer le bâtiment livré par le promoteur et financé par les acheteurs, selon un contrat dont la durée peut varier.

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Best Western, Amari, Golden Tulip ou encore Banyan Tree… autant de noms que l’on peut voir adossés à des projets immobiliers en Thaïlande

Dans le cas de Best Western, par exemple, leurs contrats standards sont de 5 ans renouvelables. C’est le cas sur le projet Himalai Kamala Phuket

Les promoteurs qui s’engagent dans ce type d’opérations réalisent leur profit sur la vente des appartements comme pour un immeuble « normal », mais bénéficient d’un argument de vente de poids en étant en mesure d’offrir aux acheteurs des revenus locatifs garantis assurés par une gestion hôtelière professionnelle.

Dans certains cas de figures, des promoteurs immobiliers développent leur propre activité de gestion hôtelière.

C’est par exemple le cas de la société New Nordic Group, promoteur et gestionnaire hôtelier devenu spécialiste des produits d’investissement locatif en Thaïlande.

La rémunération des investisseurs particuliers

Dans le cadre de telles opérations, les acheteurs acceptant de laisser leur appartement en exploitation pendant une durée pouvant varier de 5 jusqu’à 20 ans se voient le plus souvent proposés un revenu locatif fixe et garanti par contrat.

Les rémunérations annuelles garanties proposées aux investisseurs particuliers sur le marché thaïlandais  varient entre 6 et 10% du montant investi.

Certains programmes offrent également des possibilités de rémunérations variables (« profit sharing ») avec un partage des profits entre propriétaires et société de gestion. Potentiellement plus lucratifs, ces types de contrats sont aussi plus risqués.

Pour en savoir plus sur ce type d’opérations, assistez aux prochaines conférences de l’agence Thai Property Group en France

INSCRIPTIONS GARTUITES SUR LE SITE DE THAI PROPERTY GROUP