Investissements locatifs en Thaïlande : miser sur la location touristique ou aux expatriés ?

Pour réaliser un investissement immobilier en Thaïlande, nous avons comparé trois possibilités

Un investissement en Thaïlande est sujet à plusieurs prises de décisions. Mais quel choix est le plus avantageux ? Faut-il plus miser sur la location touristique ou la location aux expatriés ?

Dans cet article, nous présentons plusieurs exemples comparatifs.

Premier exemple : location à l’année d’une villa dans la station balnéaire de Hua Hin

Investissement en Thaïlande villa dans station balnéaire
Investissement en Thaïlande : villa dans la station balnéaire de Hua Hin

Avec une superficie de 100m2, trois chambres, une piscine, un terrain de 400m2 à 5km du centre-ville, le prix d’achat de cette villa est d’environ 5 500 000 THB, mobilier compris.

Le loyer mensuel est de 30 000 THB par mois soit environ 360 000 THB de revenus annuels.

Les revenus locatifs annuels de cette villa représentent alors 6,5% du prix d’achat. Cependant, il faut aussi prendre en compte les  frais d’entretien annuels.

Ils comprennent :

  • des charges de copropriété ainsi que l’entretien du jardin et de la piscine (environ 5000 THB/mois) ;
  • Frais d’agence s’élevant à 30 000 THB ;
  • des frais de gestion, dans le cas où vous ne vous trouvez pas dans le pays et que vous ne pouvez donc pas vous occupez des éventuels problèmes (30 000 THB) ;
  • Frais d’entretien et de réparations divers (plomberie, climatisation, remplacement du mobilier) qui sont d’environ 15 000 THB.

Ces frais-là font un total de 135 000 THB par an. Finalement, un achat pour une location à l’année rapporte 225 000 THB/an de revenus locatifs soit une rentabilité locative à 4% environ.

Important : la prise en compte des charges annuelles

Cet exemple montre l’importance du montant des charges annuelles. C’est un montant à ne pas oublier pour l’estimation de la rentabilité du bien.

Il faut également s’assurer au moment de la réalisation de cette estimation que le montant du loyer utilisé pour le calcul est conforme à la réalité du marché.

Par ailleurs, il faut bien raisonner sur un montant d’achat tout compris incluant le mobilier qui représente un montant voisin de 10% du prix d’achat (l’électroménager, la literie…. )

Une estimation basée sur des hypothèses erronées peut conduire à des distorsions importantes.

Si on reprend l’exemple ci-dessus, avec une estimation rapide et approximative (qui oublierait d’inclure le prix du mobilier, suréstimerait le loyer de 15% et ne prenait pas en compte les charges), on obtient à rendement de 8,5% (35 000 x 12/ 5 000 000).

Deuxième exemple : location à l’année d’un appartement à Bangkok.

Pour l’achat d’un appartement à Bangkok de 60m2 avec deux chambres proche du métro, le prix d’achat est de 6 000 000 THB, le loyer de 32 000 THB par mois et donc 384 000 THB de revenus locatifs par an.

Investissement en Thaïlande : appartement à Bangkok
Investissement en Thaïlande : appartement à Bangkok

Dans cet exemple, on considérera que le propriétaire s’occupe lui-même de la relation avec ses locataires sans passer par le service d’une agence (cela implique d’être dans le pays ou au moins de s’y rendre régulièrement)

Les frais comprennent des charges de copropriété à 3000 THB par mois, des frais d’agence pour l’apport du client (1 mois à 32 000 THB), et des frais d’entretien et de réparations divers pour 10 000 THB. Au final, on obtient une rentabilité locative nette de 5% avec un revenu locatif de 306 000 THB par an.

La rentabilité de ce second exemple est donc meilleure que celle du premier, pour 2 raisons :

  • les charges sont moindres sur un appartement que sur une villa
  • le propriétaire s’occupe lui même des relations locataires (pas de frais de gestion)

Pour un investissement locatif, il faut également bien prendre en compte qu’il y a des périodes de vacances où le bien ne sera peut-être pas loué ce qui peut engendrer un manque à gagner qui n’a pas été pris en compte dans les deux exemples ci-dessus.

Pour qu’un bien ait de bonnes chances d’être loué, sur le marché thaïlandais qui n’est pas sous-offreur, il faut également faire une bonne publicité et proposer des équipements attractifs.

Troisième exemple : location d’un appartement dans un complexe avec gestion hôtelière et garantie locative

Investissement en Thaïlande : gestion hôtelière
Investissement en Thaïlande : gestion hôtelière

Nous rappellerons qu’en Thaïlande, les locations de moins de 30 jours ne peuvent légalement être opérées que par des établissements disposant d’une licence hôtelière.

Il n’est donc pas légal pour un particulier de louer son logement à la nuit ou à la semaine sur des sites tels que Airbnb, HomeAway…

Qui plus est, cette pratique n’est pas toujours aussi rentable qu’on pourrait le penser.

En effet, les propriétaires sous-estiment souvent les coûts et désagréments liés à la gestion logistique des entrées et sorties, au ménage, aux dégradations des locataires ou encore aux taxes prises par ces sites de locations.

Si vous souhaitez miser sur le dynamisme de la demande locative touristique en Thaïlande, il pourrait être intéressant de vous tourner vers des programmes d’investissement proposant une gestion hôtelière structurée et des loyers garantis.

Comparons les exemples cités ci-dessus avec un appartement dans un complexe avec gestion hôtelière et garantie locative.

Achat d’un appartement en bord de mer

Pour l’achat d’un appartement en bord de mer en Thaïlande de 45m2, avec une chambre, un balcon avec une vue sur la mer dans un complexe avec marina, le prix d’achat est de 4 500 000 THB.

L’appartement est entièrement meublé et équipé aux standards d’une chambre d’hôtel 5 étoiles.

Un tel appartement peut se louer en moyenne à 3 500 THB la nuit (entre 2 000 THB et 5 000 THB), selon la saisonnalité.

Considérons un taux de remplissage moyen de 60% (en 2016, selon le « Thailand Industry Outlook 2018-20, Hotel Industry » de Décembre 2017 réalisé par la Krungsri Bank.

Le taux d’occupation moyen des hôtels en Thaïlande s’établissait à 67.8%), on obtient un loyer annuel de 766 500 THB soit 64 000 THB/mois, soit une rentabilité brute d’environ 17%.

Pour cet exemple, le propriétaire doit reverser 7 % net du montant de son investissement. Il n’est pas obligé de reverser un montant plus élevé.

La différence entre le pourcentage reversé aux propriétaires et le revenu brut permet de couvrir les frais d’opérations hôtelières, qui sont communs à plusieurs dizaines d’appartement, et la marge du gestionnaire.

Finalement, l’appartement dans un complexe avec gestion hôtelière semble être le meilleur choix d’investissement en Thaïlande.

L’achat est plus rentable, plus sécurisé et une fois acheté, l’investisseur n’a pas besoin de se charger des possibles problèmes rencontrés.

 


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