De nombreux investisseurs sont tentés par l’achat d’un appartement en copropriété (condominium) à Bangkok pour le louer et obtenir un revenu stable tout en espérant réaliser des gains en capital grâce à l’augmentation des prix de l’immobilier en Thaïlande.
Afin d’obtenir les meilleurs rendements et de trouver facilement des locataires, il est essentiel que les investisseurs comprennent bien les différents type de locataires qui sont susceptibles de louer à Bangkok.
Il s’agit d’un marché très segmenté par quartier et par type de clientèle qui doit être bien compris avant de prendre la décision d’investir, si toutefois la location est votre but principal.
Un marché très segmenté
Il y a deux types de locataires dans le marché locatif résidentiel de Bangkok. En haut de l’échelle les expatriés qui travaillent en Thaïlande avec un budget assez conséquent pour leur logement, en général de taille familiale.
A l’autre bout de l’échelle on trouve des Thaïlandais qui n’ont pas les moyens d’acheter, ou qui ont juste besoin d’un logement pour une courte période, comme les étudiants universitaires, avec des budgets généralement inférieurs à 10 000 bahts par mois.
Dans le centre ville un marché dominé par les expatriés
Il n’y a qu’un petit marché au centre-ville pour les Thaïlandais en ce qui concerne le marché locatif, et la demande de location résidentielle provient principalement des expatriés travaillant en Thaïlande qui préfèrent louer plutôt que d’acheter, et ne sont en général en Thaïlande que pour une période de deux à quatre ans.
Au cours des trois dernières décennies, les expatriés ont généralement préféré s’installer dans quelques quartiers de Bangkok, principalement à Sukhumvit entre le Soi 1 à 63 (Ekkamai), autour de Lumpini et certaines parties du quartier de Sathon.
Il y a des concentrations importantes d’expatriés autour de Phrom Phong et Thong Lor à Sukhumvit, la plupart des artères autour de Lumpini et Sala Daeng et Nang Linchi à Sathon.
La prolongation du quartier de Sukhumvit le quartier préféré des expatriés
Le quartier de Sukhumvit reste le plus populaire auprès des expatriés en raison de la présence des transports en commun comme le skytrain (BTS) ou le MRT (métro souterrain), des très nombreux shopping center, hôpitaux, écoles internationales et du choix des restaurants.
Avec les extension récentes de la ligne de BTS de Sukhumvit (green line de Mochit à Samrong) la demande ne se limite plus aux soi 1 à 63 : Les locataires expatriés envisagent maintenant des emplacements plus loin le long de Sukhumvit au-delà d’Ekkamai et On Nut.
Les expatriés chinois : un nouveau marché ?
Il y a environ 87 000 expatriés vivant à Bangkok, avec un taux de croissance annuel limité à 2,8%. Les ressortissants japonais représentent en général plus de 25% de la population active expatriée en Thaïlande, mais cette proportion à tendance à baisser vers les 21,2% au T1 2018.
Ceci est en partie dû à l’augmentation des expatriés chinois qui ont doublé au cours des cinq dernières années, devenant la deuxième plus grande nationalité expatriée, et représenant actuellement 13,9% des expatriés avec des permis de travail en Thaïlande.
Appartement ou condominium ?
Ne pas confondre appartement et condominium : en Thaïlande un appartement désigne un logement locatif entièrement meublé dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire (en général une entreprise) qui fournit un certain nombre de services plus ou moins proche d’un hôtel.
La plus grande partie de la demande d’appartements meublés provient d’un seul occupant qui souhaite louer pour une durée limitée un studio ou une unité d’une chambre, plutôt que des familles qui préfèrent le marché du condominium.
Au contraire un condominium appartient à un propriétaire individuel et ne comprend en général qu’un ameublement basique, et des service en rapport comme le gardiennage et parfois un service de tuk tuk gratuit vers la station des BTS la pus proche.
Dans une copropriété de condominium, le gestionnaire immobilier est uniquement responsable de la gestion des parties communes et non de l’intérieur des unités qui sont la responsabilité des propriétaires individuels.
L’agence immobilière thaïlandaise CBRE a analysé plus de 3 500 transactions de location réalisée par ses services de conseil et de transaction en location résidentielle au cours des 10 dernières années.
Les résultats ont montré qu’il y avait une demande constante et soutenue pour les unités de deux et trois chambres à coucher sur le marché du condominium
Un budget de 73000 à 90000 bahts
La conception, l’aménagement, la qualité des meubles, des appareils et des installations importent autant que la taille : l’offre locative pour les expatriés converge autour de tailles minimales d’environ 80 et 150 mètres carrés et de budgets mensuels compris entre 73 000 et 90 000 baht respectivement pour les unités de deux et trois chambres.
Les budgets convergent de manière assez cohérentes selon les quartiers car de nombreuses entreprises paient des indemnités de logement à leur personnel en fonction de leurs postes et non de la taille de leur famille.
