Catégories
Immobilier

Rappels sur le droit de propriété pour les étrangers en Thaïlande

Il est tout à fait possible pour un étranger d’acheter un appartement en Thaïlande en pleine propriété, et sans la moindre restriction. En revanche l’achat d’un terrain n’est pas autorisé, ce qui oblige à trouver des solutions alternatives pour l’achat d’une maison

Thai Property Group

Lorsqu’on est du métier, cela peut apparaître comme une évidence, mais les agences immobilières en Thaïlande reçoivent encore beaucoup de demandes du type « je croyais que je ne pouvais pas être propriétaire d’un bien immobilier en Thaïlande » qui montrent que le sujet n’est pas toujours bien compris.

Petit rappel des fondamentaux du droit immobilier pour les étrangers en Thaïlande.

Retrouvez Me Top, avocate au barreau et en Thaïlande (cabinet Troca Sta), lors des prochaines conférences de Thai Property Group

Calendrier et inscriptions ici

conférences-immobilier-thailande-1er-semestre-2016v6
Conférences Immobilier Thaïlande, juin 2016

La pleine propriété est possible pour les appartements en condominium

Il est possible pour un étranger d’acheter un appartement en Thaïlande en pleine propriété, et sans la moindre restriction.

Il est donc tout à fait possible d’investir en Thaïlande en étant pleinement protégé par un droit réel et enregistré  au Land Department (équivalent du cadastre).

En effet, dans le cadre d’immeubles d’appartements ayant obtenu la « condominium licence », conformément au « Condominium Act » (texte  de loi datant de 1979 et modifié en 1992), des titres de propriété (« Chanote ») peuvent-être délivrés au nom de personnes physiques ou morales étrangères, dans la limite de 49% de la surface totale de l’immeuble (« Foreign quota »)

bangkokcondo
La pleine propriété est possible pour les appartements en condominium (copropriété)

Pas de pleine propriété sur un terrain pour un étranger

En revanche un étranger ne peut pas acheter une parcelle de terrain en Thaïlande. Alors, comment se fait-il que chaque année, des centaines (voire des milliers) d’étrangers achètent et revendent des maisons ?

Parce qu’il existe des solutions alternatives à une pleine propriété « classique » :

  • Le bail très longue durée (30 ans) avec renouvellements et autres clauses contractuelles

Solution la plus fréquemment pratiquée, elle a l’avantage d’être peu coûteuse et parfaitement légale.

Un certain nombre de clauses contractuelles (notamment des renouvellements) permettent de renforcer le droit du locataire et de déterminer les conditions de cession du bail.

Le conseil d’avocats ou de professionnels compétents et recommandé pour la révision de tels contrats.

  • L’achat par une société thaïlandaise

La constitution d’une société ad hoc (avec actionnariat obligatoirement majoritairement thaïlandais) pour l’achat du terrain n’est pas recommandée à moins d’avoir un associé thaïlandais « réel » qui participe à l’apport de capital ou d’être très bien conseillé.

Si vous avez une société existante, qui a une activité économique réelle, alors, l’utiliser pour acheter un terrain peut-être une solution. Mais de toutes les façons vous aurez besoin d’avoir 51% d’actionnaires thaïs dans votre société pour que l’achat d’un terrain soit possible.

  • L’achat au nom d’une personne physique Thaïlandaise (votre épouse par exemple)

Si vous êtes marié avec une Thaïlandaise, elle peut acheter le terrain. Attention, sachez qu’en cas de séparation, ce terrain ne sera pas comptabilisé dans votre part de patrimoine du couple.

La loi est simple : les étrangers n'ont pas le droit de posséder de terres en Thaïlande
La loi est simple : les étrangers n’ont pas le droit de posséder de terres en Thaïlande

Se faire conseiller par des avocats est aussi recommandé dans un tel cas. Mettre la construction à votre nom (voir paragraphe suivant) peut-être un moyen de se protéger.

  • Propriété de la construction pour les maisons

Faute de pouvoir posséder un terrain, vous pouvez posséder une construction (par le biais du permis de construire dans le cas d’une première construction ou d’un acte de vente enregistré au Land Department dans le cas d’une revente).

A quoi cela sert-il ?

Le terrain prime sur la construction, c’est-à-dire que si votre contrat de location sur le terrain arrive à expiration, le propriétaire du terrain a le pouvoir de vous expulser, mais il sera alors dans l’obligation de vous dédommager à hauteur de la valeur de la construction.

Cela est une protection utile pour s’assurer des renouvellements des baux, notamment dans des lotissements.

Face à de nombreux propriétaires justifiant de contrats de renouvellements, et de la propriété de leurs murs, le propriétaire des terrains aura le choix entre renouveler les baux conformément aux contrats, ou s’engager dans de longues et coûteuses démarches contentieuses, incluant le rachat des constructions.

Aussi, nier qu’il peut y avoir un risque de litige dans 30 ans au moment des renouvellements de baux serait inexact, mais proclamer comme on l’entend parfois, que vendre des maisons avec des contrats de 60 ou 90 ans est une promesse illusoire l’est encore plus.

Cet article a été rédigé par l’agence Thai Property Group, est purement informatif, n’a aucune valeur légale, et n’engage en aucun cas la responsabilité du cabinet Troca Sta, qui intervient au cas par cas, dans le cadre des prestations personnalisées et payantes.

Thai Property Group

Par Thai Property Group

Thai Property Group est une agence immobilière francophone spécialiste de l'investissement locatif, et proposant également des produits de villégiature, avec des agences à Pattaya, Phuket, Hua Hin et Bangkok.

Laisser un commentaire